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【柳房年报】2017柳州土地成交4581.29亩 揽金173.136亿

来源:柳房网 责编:韦玲逸 发布时间:2018-01-03

(柳房网讯)2017年全国土地市场高开低走,在2016年“地王年“的映衬下转冷,热点城市溢价率回落,“地王”销声匿迹。但在调控政策持续保持高压的背景下,房企整体拿地规模却达到了一个新的历史高度,不管是大型房企,还是中等规模房企,均加强了在土地储备上的扩张。受一二线城市调控影响,各家房企拿地需求层层外溢,斥资拿地重心逐渐转向热点的三四线城市;另外城市土地供应量收窄,“僧多粥少”导致房企对优质土地资源的争夺加剧,火热的市场又进一步推高了地价的走高。

柳州作为西南地区重要的三线城市,跟随全国大环境走向,土地市场也十分火热。2017年,柳州土地市场经历了前所未有的狂欢,关键词可以说层出不穷,“地价凶猛、地王易主、超高溢价……”等词汇频频出现。伴随着库存的迅速去化以及开发商购地补仓意愿的加大,房企抢地潮更甚往年。 

2017全年成交情况:

柳州土地成交4581.29亩 揽金173.136亿

柳房网数据中心统计显示(以下统计数据均包含柳江区),2017年柳州土地市场共挂牌75宗地块,其中完成招挂牌流程72宗,供应面积4599.17亩(不包括取消交易流程P(2017)37号地块以及延迟挂牌出让的柳江区G-2017-32、33地块)。2017年成功出让地块共71宗,流拍地块1宗,溢价地块达20宗,总成交面积4581.29亩,总成交金额173.136亿元。同比2016年成交面积上涨455.05亩,上涨比例为11.03%;总成交金额同比上涨61.817亿元,上涨比例为55.53%。不论是土地成交面积还是成交金额,已经连年上涨。



月成交情况:

2017各月推地节奏更快 成交高峰集中2、6、12月

从整年柳州土地成交各月数据来看,上半年土地成交走势呈“N”字形、下半年呈“W”字形走势,除1月与7月土地成交出现空窗期,其他月份均有成交。与2016年相比,推地节奏更快。



由于受春节假期提前影响,2017年1月土地市场挂零;2月共3场土拍,柳州楼面地价“地王”被彰泰刷新,龙光强势入柳,鱼峰区与柳东新区两大刚需区域拍出高溢价地块;3月土地市场再出城市及区域2宗“地王”,祥源与碧桂园分别刷新区域楼面地价;4月旧机场片成热门,金科再下一城,融创破柳南楼面地价记录成功入柳;5月柳江区国土资源局首次以“市区”的身份,以挂牌方式出让3宗经营用地;6月平台公司拿下8宗地,碧桂园摘得沿江路江景地块;7月土地市场轮空;8月底价成交为主旋律,远道溢价169.28%拿下河西地块,彰泰再拿一宗地;9月、10月土地市场较为平淡,其中柳江区百朋莲花小镇项目与启迪(柳州)科技城项目用地均成功出让;11月柳州出台调控政策,如加大住宅用地供应等,首次推出“限价地”,分别由祥源与碧桂园拿下;12月土地市场迎来供应井喷,共3场土拍,成功出让21宗地,流拍1宗,合景泰富超高溢价入柳,荣和连下2城,绿城分别拿下4宗白沙村地块,联发底价竞得阳和限价地。


全年成交高峰出现在2月、6月以及12月,三个月共成交40宗土地,总成交面积为2661.277亩,占全年总成交面积的58.09%,总成交金额为1101284.2万元,占全年成交金额的63.61%。惊人数字的背后,是房企对柳州楼市健康发展的预期乐观,房价稳中有涨已成为“共识”。

各城区土地成交:

河东区依然独占鳌头 柳东成供地大户

从各片区土地成交情况来看,河东、柳东、柳江三个区域供应超10宗,柳北、柳南、鱼峰三个老城区供应较为乏力。在一轮轮的夺地大战中,外来大鳄的强势入驻,柳州多个城区板块价格体系被重塑。


河东区的成交面积与金额依旧独占鳌头,年度供应15宗1131.925亩地,占总成交面积24.71%,成交金额601134.2万元,占总成交金额34.72%。河东区区位利好吸引着大批房企相继入驻,彰泰、碧桂园、红星、金科、荣和、恒大、华润等大牌房企高度集中。但同时,区域内优质地块也被消耗殆尽,导致如今区域居住需求向外扩展,因而河东北、水南片成为拿地开发的重要板块。

柳北区本年度共成交8宗234.46亩土地,占总成交面积5.12%,成交金额43120万元,占总成交金额2.49%。近两年来柳北区推地面积均垫底,老城区整地寥寥无几,无地可推的尴尬在柳北表现得尤为明显,加上区域库存告急,亟待房源补充。接下来,北外环作为政府重点打造区域,后市可推土地也将集中于北部生态新区。

柳南区本年度供应9宗650.738亩土地,占总成交面积14.20%,成交金额306163万元,占总成交金额17.68%。柳南区今年推地数量与去年基本持平,在今年成交的9宗地块中,融创·九棠府、金科·星辰已经开盘,河西“限价房”祥源·大地也已经动工,远道、荣和两项目预计会在18年陆续上市,片区楼市开发将呈现更高成熟度。

鱼峰区本年度供应5宗288.07亩土地,占总成交面积6.29%,成交金额173600万元,占总成交金额10.03%。继去年推地狂潮过后,鱼峰区在今年的土地供应十分疲软,总共推6宗土地,其中1宗流拍。所推地块的位置主要都位于五岔路口附近,但地块面积都不足百亩,虽然老城区土地市场表现不佳,但随着旧改推进与新项目的面市,城区后市还是可期的。

纵观近几年土地供应,柳东新区“供地大户”实至名归。2017年共成交18宗1363.297亩土地,占总成交面积29.76%,成交金额536540万元,占总成交金额30.99%。柳州东进序幕已拉开10年,柳东也迎来实质性腾飞,尤其这几年,土地供应激增。只要柳东出让宅地,必定引发房企厮杀,年内区域地王也三次易主,均价由年初的6字头跃升到7字头,足见该区域价值很高,房企都认可区域投资价值。

自2017年1月6日柳江正式撤县设区后,柳江区成为柳州人口最多、面积最大的城区,因此本次土地统计也将柳江区数据整合加入。柳江区本年度供应16宗912.8亩土地,占总成交面积19.92%,总成交金额70800万元,占总成交金额4.09%。撤县设区后,一方面柳州版图外扩成趋势,柳江新区成为实力待开发区域后备力量,碧桂园、晨华集团、云星、蓝城、启迪等企业已经率先入驻;另一方面柳江楼市迅速发展,导致商品房市场供不应求,为合理利用土地资源,柳江区也将加快供地节奏,会让更多的开发商将眼光转投于此。

地块溢价率:

20宗溢价地块 土地市场迎来“洗牌”

土地是房地产开发企业赖以生存和发展的基础,2017年柳州市场去化迅速,诸如柳北、柳南等城区库存告急。出于企业长远发展和项目滚动开发的考虑,房企必然要进行新一轮的“圈地运动”,而此时推出的地处发展核心区的稀缺地块,更加剧了争抢的激烈程度。所以,整个2017年共71宗成交地块中,有20宗土地出现溢价,占总成交数的28.17%,同比2016年增加了10宗溢价地块。

从具体溢价率来看,共有11宗地块溢价过百,其中3宗地块溢价率超过两百,宅地最高溢价率达到212.68%,最低8.77%(溢价地块中有2宗为加油站用地,无参考价值,因此不做分析),而2016年柳州土地溢价最高也才是116.02%,市场疯狂程度可见一斑。

例如,12月14日,合景泰富拿下柳东新区124.93亩纯住宅用地,溢价率达到212.68%,柳东新区“地王”在年内也三次易主;又如3月29日,碧桂园溢价210.93%拿下柳东新区三门江片区会展南路与南寨路交叉口地6块,现已开发项目碧桂园·帕克诺雅;柳南区也诞生一宗高溢价地块,位于航星路与航三路交叉口东北侧地块由融创溢价172.18%拿下,现已开发项目融创·九棠府。

从溢价拿地的企业来看,外来大鳄拿地实力高于本地企业。碧桂园、荣和、联发等企业成为柳州土拍会上的“常客”,金科、彰泰、合景泰富、龙光等都以高溢价入柳。很明显,柳州市场的投资价值得到认可;与此同时,拿地动作较多的基本为品牌房企,拿地地块基本为优质地块,证明从土地市场开始,优势资源开始向品牌房企集中,以后整个房地产市场集中度会因此而逐渐提升,而中小房企则有可能因土地储备不足,生存空间受到挤压,土地市场也迎来一轮新的“洗牌”。 

(溢价地块一览,按溢价率从高到低排序)


地块性质分析:

用途丰富 商住用地占据半壁江山

从全年成交地块的性质上看,商住混合用地一如既往占据一半市场份额,另外纯居住用地供应增加,商服地块中包含有科研地块、旅馆用地、加气站用地、办公用地等多种地块用途,地块用途十分丰富。在成交的71宗地块中,有31宗土地为商住混合用地,成交面积为2267.19亩,占全年总成交面积的49.49%,成交金额542400万元,占总成交金额的31.33%;纯居住用地占17宗,成交面积为1377.32亩,占全年总成交面积的30.06%,成交金额1038650万元,占总成交金额的59.99%;商服用地占23宗,成交面积为936.78亩,占全年总成交面积的20.45,成交金额150307.2万元,占总成交金额的8.68%。


同比2016年来看,2017年的商服用地供应持平,纯居住用地由2016年供应的的346.48亩增加至1377.32亩,商住混合用地同比下降600亩。从地块吸金来看,无条件限制的住宅用地成为房企必争之地,时常吸引数家房企参战,多数地块举牌次数多与竞拍时间长,因而土地成交总价也高;而商服用地却多以底价成交,具体用途多为科研用地、停车场用地、加油站用地等,而大幅商业地块又有具体开发限制,如莲花山庄开发用地、柳江莲花小镇项目开发用地等,实体商业地块“遇冷”可见一斑。


成交总价TOP5

6月28日,沿江路东侧154亩商住用地吸引9家房企厮杀,碧桂园以16亿元整拿下,成为年度总价第一;第二名为龙光11.027亿元强势拿下柳东新区281.16亩土地,该宗地块经历600次竞价,鏖战了4小时终于花落龙光;第三名是祥源以10.325亿元拿下河西工业园三区296.02亩土地,值得一提的是该宗地块为柳州首次推出的“限价地”,尽管设定了房价限制,利润空间有限,但还是出现了300多轮举牌的火爆场面;合景泰富以9.718亿元价格拿下柳东124.9亩土地,名列成交总价第四;祥源9.118亿元拿下工业博物馆西南侧地块,排名第五。

成交总价前五现在已经难出现本地房企的身影,在一波波竞争中,也仅有政府主导的平台公司能够大手笔拿地。从地块性质来看,房企依然处于积极补仓阶段,凡是涉及有居住用地就能引发房企竞相争抢。值得注意的是,在拿地“盛宴”中,品牌房企表现抢眼,这也标志着大型企业凭借雄厚的资金实力和较高的品牌溢价效应,面对市场波动表现出较强的适应能力,而中小房企的经营状况和资金情况则面临考验,房企之间的分化进一步加剧。


楼面地价TOP5

从具体楼面地价来看,祥源以7868元/㎡的地价名列第一,彰泰7607.85元/㎡排名第二,碧桂园以7357元/㎡排列第三,合景泰富首入柳以5834元/㎡名列第四,温馨地产以5152元/㎡名列第五。

今年以来,柳州土拍市场逢拍必火花四溅,地块溢价高涨的同时,楼面地价也突破了新高,各板块价值体系重塑,板块区域均价逐渐缩小。从地块位置上看,河东区是房企的必争之地,所以前三名地价均为河东地块,且已突破“7”字头,日后房企入驻河东的门槛将会更高。另外柳东新区也拍出了高价地,多次铩羽而归的合景泰富实力拿地,项目或在2018年面市,届时或将带动柳东均价上涨。

从几个项目所打造的产品来看,祥源地块不具独立开发条件,须纳入周边规划为窑埠古镇用地进行统一开发建设,后市将打造别墅产品;彰泰已推出彰泰红大平层豪宅产品;河东北碧桂园·滨江府为中式高端豪宅;合景泰富后市项目或打造精装产品。由此看来,高价地不是豪宅的必要条件,但不可否认的是地价攀升正在导致商品房豪宅化趋势。


成交单价TOP5

在土地成交单价方面,2017年共诞生2宗千万级地块。位列榜首的是彰泰公司拿下的东环路与文兴路交会处地块,单亩地价为1521.52万元,彰泰拿地后也迅速推出彰泰红项目,目前主打大户型;第二名为碧桂园拿下的沿江路东侧鹧鸪江桥头地块,单亩地价为1038.96万元,现柳州碧桂园、碧桂园·十里江湾、碧桂园·滨江府三项目已经在河东北形成三足鼎立之势;第三名为金科地产拿下的航鹰大道与航四路交叉口地块,单亩地价为878.62万元,金科入柳第二城定名为金科·星辰,也已经在12月实现首开;排列第四与第五的分别为温馨地产拿下的和平路与锦绣路地块,两宗地块单价分别为797.85万元与790.02万元。


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