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【2018年报】2018年柳州土地成交4074.62亩 揽金141.315亿

来源:柳房网 责编:刘滢 发布时间:2019-01-04

(柳房网讯)对于开发商而言,土地乃是最重要的资本之一,其重要性相当于面粉之于面包;对于楼市而言,土地市场的表现也是衡量房地产市场走势的重要指标。

2018年,在中央“房住不炒”定位和因城施策、分类调控精神指导下,各地政策持续加码,年内累计各项调控政策多达450次,成为历史上房地产调控最密集的一年。正是在这一从严调控的背景下,全国楼市经历了从局部过热到整体降温的过程,国内多地土地市场出现明显退烧,溢价率普遍大降。有关数据显示,2018年国内101个城市住宅土地成交溢价率平均值为19.21%,较去年的39.6%大幅下滑,也低于2016年的34.45%。四季度以来,低溢价乃至底价成交渐成常态,土地流拍数量也明显增多。究其原因,持续的调控政策让市场出现明显降温,地产商回款难度增加,融资成本上升,不论是对未来市场的预期还是手中的资金状况,都使其在拍地时更加谨慎和理性。

在全国性的降温趋势下,柳州土地市场会否受到影响?2018年内土地成交情况呈现怎样的走势?

2018全年成交情况:柳州土地成交4074.62亩 揽金141.3145亿

柳房网数据中心统计显示(以下统计数据均包含柳江区),2018年柳州土地市场共挂牌70宗地块,其中完成招挂牌流程68宗,供应面积4394.11亩(P(2018)7号地块、P(2018)44号地块因故暂停出让)。2018年成功出让地块共65宗,流拍地块3宗,溢价地块15宗,总成交面积4074.62亩,总成交金额141,3145亿元。同比2017年成交面积下降506.67亩,下降比例为11.06%;总成交金额同比下降31.8215亿元,下降比例为18.38%。

从数据上可以看到,2018年土地成交面积和成交金额均有下滑,三年来首尝降幅。供应方面,2018年土地挂牌70宗,较2017年减少5宗,总供应面积4394.11亩,较2017年减少205.06亩。需求方面,在全国范围内楼市调控政策不断加码的背景下,房企资金压力增大,致使房企拿地更为谨慎,非精品地块不轻易出手,这也给了本土平台公司更多发挥空间。据统计,2018年由平台公司斩获的地块达28宗,其中不乏优质纯住、商住地块。

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平台公司的积极出手,与柳州市的房地产调控不无关系。2017年11月4日,柳州市住建委发布了《关于执行柳州市房地产市场调控工作方案的通知》,通知指出,将进一步完善我市住宅用地供应中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滚动计划,通过增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模,加快供地节奏;灵活确定出让土地竞价方式;科学合理供地;加快做好“双限”地块试点出让工作等方式加强土地管理。自2017年末大举放出限价地快呼应“11.4”楼市政策起,就预示着2018年将是调控力度加强的一年,而年内放地情况也恰恰印证了这一点。

不过,整体成交数量上的微量弱势并不影响2018年土地市场上亮点频发,无论是全市“地王”两度易主、兴佳大举进驻柳江,还是柳江272.73%高溢价出让河表片区地块、华润成功进驻柳东开发商业项目,都为柳州楼市增添了浓墨重彩的部分。

各月情况:供地节奏跳跃 1、4月轮空 8、12月激增

纵观2018年,年内各月成交情况总体呈现接连的“M”字型,起伏不定,年内的两次大批量集中供地,出现在8月和12月。

1月份梳理供地计划,整月挂空;2月开始年内首拍,中海以8774元/㎡的楼面地价强势刷新柳州“地王”记录,楼市一片沸腾;3月共3场土拍,绿城再拿地加速白沙片旧城改造进程,柳东再添定向限价项目,兴佳地产成功将柳江新城区387.6亩靓地收入囊中;4月出现空窗期;5月恒大以8806元/㎡快速刷新柳州“地王”新高度;6月大都拿下柳州首推装配式建筑地块;7月柳江独挑大梁,推出7宗地,河表片拍出272.73%高溢价地块;8月供应量激增至15宗,彰泰再度青睐河东,金科再下一城,中梁首入柳落子柳南;9月起定向拿地底价成交成主流,祥源夺旧机场大宗商住用地;10月祥源再度落子旧机场片;11月安置项目占较大篇幅,旧机场片批发市场用地106.26%高溢价出让;12月年末供应大爆发,挂牌17宗土地,流拍2宗,华润豪掷15.8亿元大举进驻柳东。

(注:平均地价取月内成交地块楼面地价平均数)

一般而言,土地用途决定了土地的市场价格,观察各月的平均地价不难发现,今年的土地供应量与成交金额并不完全成比例,说明柳州土地供应较多元化,既有2月、5月推出优质区位的精品商住地块拉高整体成交额,也有数量不少的安置保障房建设用地、限价地块、各项事业建设用地等市场性较弱、但与城市发展息息相关的地块,用地块属性来均衡土地市场的热度,让楼市能感受到降温,却不至于心灰意冷,实现调控手段之下的健康发展。

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各城区土地成交:柳东再当供地“王者” 河东地价领跑全城

今年各城区土地供应除柳北、柳东以外都相对平均,年内供应9-11宗。而柳东新区延续2017年的迅猛势头,以18宗、1778.3亩的优势再度担当供地“王者”。

柳东新区2018年共成交土地18宗1778.3亩,占总成交面积43.64%%,成交金额392290万元,占总成交金额27.76%。尽管柳东新区以一己之力揽下全市近半数土地供应量,却由于地块性质多为基础配套设施建设用地和限价地块,故而成交金额在年内成交总额中占比不高。除上汽通用五菱包揽的限价项目及华润柳东项目外,并没有为柳东带去更多地产项目,新区土地用途仍以落实豪华配套建设为主。

鱼峰区本年度挂牌12宗土地,但1宗流拍,实际成交11宗,成交面积293.68亩,占总成交面积7.21%,成交金额105310万元,占总成交金额7.45%。今年鱼峰区的土地成交呈现“小步快跑”状态,成交地块宗数多,但单宗地块面积都较小,百亩以上地块仅P(2018)58号地块1宗;溢价地块3宗,但碍于成交面积较小,因而在成交金额方面并没有建树。

河东、柳南都成交了10宗土地,但河东在成交面积上以742.33亩遥遥领先,占全市总成交面积18.22%,成交金额555180万元,占总成交金额39.29%,力战柳东夺得全市成交金额冠军。尽管河东不再在土地供应数量上领跑,但河东还是那个熠熠生辉的河东,成熟的区域配套和中心区位条件成功引来金凤凰,中海、恒大、彰泰相继大手笔落子,柳州“地王”更是两度易主,区域价值得到市场的充分肯定。不过,区域内的优质地块存量已不多,接下来河东的供地方向不得不向河东北片鹧鸪江桥头、莲花山等区块延伸。今年河东区域拍出的地块中,中海·天钻、恒大·郡睿府、彰泰·滨江学府、大都·沁园、山居馨园项目都已破土动工。

柳南区今年共出让土地10宗467.56亩,占总成交面积11.47%,成交金额188005万元,占总成交金额13.3%。柳南区的供地主要集中在旧机场片和西鹅片,涉宅地块7宗,不过年内除了西鹅片的金科、中梁、河西片的中国铁建·国际城外,其余涉宅地块均由平台公司拿下,安置及刚需气质明显。目前中梁·百悦首府已开放城市展厅,中国铁建·国际城也即将展开营销节点。当前柳南成熟片区内的地块大多涉及旧城改造或拆迁事宜,空置地块多分布在旧机场和西鹅片,因此未来柳南区的土地供应或将更多的向这两个片区倾斜。

柳江区今年也交了漂亮的成绩单,挂牌11宗土地,流拍2宗,成交土地9宗,出让面积615亩,占总成交面积15.09%,成交金额143385万元,占总成交金额10.15%。尽管G-2018-8~18号地块、P(2018)50号地块流拍,但兴佳地产10.085亿元大举进驻柳江新城区、河表片拍出272.73%高溢价商住用地,仍然向市场证明了柳江的巨大潜力。此外,在距离柳江撤县划区一年11个月后、在柳州市国土资源局国有建设用地(2018)16号使用权出让公告上,首次出现柳江区土地出让信息(P(2018)50、51号地块),意味着柳江区土地出让正式纳入柳州市国土资源局统筹范围。目前兴佳城营销中心正在建设中,与此同时,柳江新城区仍有大片土地待开发建设。

柳北区本年度成交了7宗土地177.75亩,占总成交面积4.36%,成交金额28975万元,占总成交金额2.05%。无地可供仍是柳北半岛暂时无法摆脱的僵局,今年继续处于垫底地位。年内出让的地块基本都是旧城改造和安置房项目,片区内唯一的赢家是绿城,接连拿下白沙片3宗、合计126.42亩土地,加速白沙片旧改项目进程。无地可推的窘境还将持续,老城区只能期待红卫仓土地熟化项目及柳化整体搬迁,片区后市只能向北部生态新区寻找发展。

各城区新增

(不包含地块容积率不做明确规定的非开发性地块,计容面积按地块最大容积率计算)

综合计算各片区成交土地的计容面积,来年的楼市供应情况也有较明显的指向。土地成交数量方面的“王者”柳东新区,成交总面积上占尽优势,在供应方面担当重任的是上汽通用五菱的三宗限价地块以及华润柳东项目的两宗商住地块,单就市场性而言,华润柳东项目凭借品牌背书和大型商业体加持,具有相当的市场吸引力,同时也应该看到,上汽通用五菱的三宗限价地块拥有可观的供应量,或将稀释片区的部分置业需求。

柳江区成交9宗土地中涉宅地块占了7宗,更有兴佳城387.6亩大项目加持,支撑柳江区在计容面积方面有不俗表现,柳江新城区楼市崛起指日可待。

河东区与柳南区继成交宗数之后,在总计容面积占比上几乎再次打成平手,不过河东在详细数据上略胜一筹。柳南的土地出让面积比河东少274.77亩,却在计容面积方面追平河东,可见柳南成交土地的综合容积率高于河东,刚需与改需的定位落差仍较明显。

同样的情况也出现在鱼峰和柳北之间,柳北成交的土地以旧城改造和安置项目为主,容积率较高,而自然条件优渥的鱼峰区成交地块的最高容积率仅2.5,“豪改”气质的海雅·柳江湾项目补充地块容积率仅2.1,由此可见,这两个城区来年所能供应的产品也基本定调。

(数据说明:1、统计地块包含纯住宅,商住混合用地,不含纯商业及其他;

2、房价:2018年度城区住宅均价)

房价地价比反映的是商品房的拿地成本与利润空间之间的关系,比值越大,则利润空间越大。综合观察年内各城区的房价地价比,不难发现尽管河东商品房均价领跑全城,但土地成本在整体价值中的比重与其他城区相比也较高。相较之下,柳北片倒成了价值洼地,房价地价比高至7.18。一方面,需求旺盛而供应紧缺一直是柳北的困局,物以稀为贵,让房价有一定涨幅,同时,多项利好也为片区楼市增添了价值,房价上涨趋势明显;另一方面,今年内柳北成交的土地多为旧城改造用地、安置性用地等底价成交地块,土地热度较低,平均地价也相应较低,因而在数据面上呈现了利润空间较大的效果。

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对比2017年,柳北、柳南、鱼峰、柳东的房价地价比值均有所上升,与限价地、安置性住房用地等0溢价地块的频繁出让有密切关系,而年内各项表现突出的河东区和柳江区却出现了比值降低的情况,开发商的利润空间被挤压,拿地难度系数增高,对开发商自身实力的要求也就更高,这是片区整体发展的趋势性要求,也是市场倾向的要求。炙手可热的河东需要实力房企来呈现高端、繁华的景象,方兴未艾的柳江区需要实力房企来重塑人居格局,选择落子在这两个区域,无异于选择以“难度模式”开启游戏。

地块溢价率:相较2017年降幅明显

2018年成交的65宗地块中,溢价土地有15宗,占总成交数的23.08%,同比2017年减少了5宗。从具体溢价率来看,共有5宗地块溢价过百,较2017年减少6宗;其中1宗地块溢价率超过两百,较2017年减少2宗。宅地最高溢价率达到272.7%,最低8.9%。

与2017年的溢价地块稍加比较,就能发现今年的土地市场有明显降温。2017年溢价过百的地块有11宗,其中溢价率最低为113.14%,而今年溢价过百的地块止步于TOP5,且溢价率仅为106.25%(且其中还包含了1宗批发市场用地、公共管理与服务用地)。

究其原因,一是在全国大力度调控重压之下,房企资金压力增大,因此房企拿地态度更为理性;另一方面,对照在2018年中国(上海)城市土地展上柳州推介的优质土地,来观察年内成交的溢价地块所在区位及地块自身的各项条件,不难发现政府在土地供应面上的克制。

这种“克制”可以看为楼市的双刃剑,今年内来看,确实让柳州楼市近年来的蓬勃发展之势有所减速,但就长远来看,凤凰不落无宝之地,柳州只要还保有优质地块,必然就有开发商仍在觊觎,这一点从年内的几场土拍重头戏中多次出手试探柳州楼市的“新面孔”众多就能看出端倪。2月27日河东利达化工厂142亩P(2018)1号地块竞拍当天,引17家大牌房企厮杀,中海、绿地、雅居乐、桐乡安家等新面孔竞价态度十分积极;5月23日水南片最后一宗“无主之地”129亩P(2018)10号地块再度引发一轮龙争虎斗,建发、阳光城、招商、美的、碧桂园频频加码。这两宗地块最后成功登顶柳州土地市场2018年成交总价排行和楼面地价排行,而激烈厮杀的背后,就是柳州市场潜力的体现。

地块性质分析:商住混合用地吸金能力强劲

从全年成交地块的性质上看,除了商住地块,金融、商业、旅游、公共设施等用地供应不断增多。在成交的65宗地块中,23宗为商住混合用地,成交面积为1755.53亩,占全年总成交面积的43%,成交金额85.93亿元,占全年总成交金额61%;商业用地8宗,成交面积为286.87亩,占全年总成交面积的7%,成交金额4.43亿元,占全年总成交金额3%;纯居住用地21宗,成交面积为1423.93.亩,占全年总成交面积的35%,成交金额42.26亿元,占全年总成交金额32%;非开发性用地共13宗,出让面积608.29亩,占全年总成交面积15%,成交金额5.7亿元,占全年总成交金额4%。

从全年成交地块的性质上看,商住混合用地一如既往占据较大市场份额,不过商住混合用地和商服用地供应同比去年均有所下降,商住混合用地由2017年供应的2267.19亩下降至1755.53亩,商服用地同比减少了63.56亩。与此同时,纯居住用地供应有所增加,由2017年供应1377.32亩增加至1423.93亩。

成交金额的构成上也与上年的情况有很大不同。2017年的土地成交金额中,纯居用地以103.87亿元独占鳌头,而到了2018年纯居用地的成交金额仅42.26亿元,这与2018年供应的纯居地块大多涉及安置用地、定向供应限价地、旧城改造用地等方面有关,多数由平台公司底价成交,溢价地块仅4宗,吸金能力较弱。而商住用地的吸金表现则大有可观,成交金额同比去年增加了31.47亿元,中海及恒大的两宗“地王”地块及堪称“规模担当”的华润柳东项目地块、兴佳城地块均在此列,可见优质区位条件仍是商住地块的制胜法宝,一经面世就能激发房企的拿地热情,屡次点燃楼市热点。

成交总价TOP5:“地王”两度易主

2018年首场土地拍卖会上,万众瞩目的位于静兰路38号的P(2018)1号(利达化工厂)地块引得龙光、金科、合景泰富、恒大等17家房企现身,呈现柳州土地拍卖史上最大场面,经过两个半小时、逾300次激烈竞价,最终由中海地产高价竞得,以8774元/㎡楼面地价刷新柳州楼面地价记录,掀起一场楼市震荡,给2018年土地市场打下高起点,并以182800万元的成交总价成为年度成交总价冠军。

余震未尽,5月23日的土地拍卖会上,静兰片最后一块黄金宝地再度引起龙争虎斗,经过激烈较量,恒大力战美的夺得P(2018)10号地块,以8806元/㎡再度刷新柳州楼面地价,问鼎“地王”。不过地块的出让面积129.27亩略小于中海地块,因而在成交总价方面不敌中海,以170230万元屈居亚军。

季军来自兴佳地产拿下的柳江区387.6亩商住混用地块,绝对的规模优势成就了100850万元的高成交总价。同样有规模优势的是华润柳东项目地块,以86400万元、71600万元包揽第四、第五。

楼面地价TOP5:河东强势领跑全城

2018年度楼面地价top5中,河东占位4席,是柳州市当之无愧的热门区域,而齐刷刷“8”字头的楼面地价甚至超过部分楼盘的商品房售价,与其他城区拉开明显距离。其中,静兰片两宗地块两度刷新柳州楼面地价,河东北的两宗“8”字头地块同期拍出,也印证了市场对该区域发展潜力的肯定。

值得注意的是,作为今年土地市场上平台公司中的“战斗机”,祥源展现了不俗的实力,年内共斩获10宗土地,更在楼面地价排行占据第四、第五席位,是今年政府加强楼市调控力度之下的产物,也是本土房企实力日渐雄厚的表现。

成交单价TOP5:彰泰蝉联榜首

在土地成交单价方面,2018年共诞生3宗千万级地块。位列榜首的是彰泰集团拿下的河东管理大厦以北地块,单亩地价1508.49万元,这也是彰泰二度问鼎柳州土地成交单价年度榜首。地块快速开发建设彰泰·滨江学府项目,主打建面60-120㎡精装户型现已开始预约。给2018柳州楼市投下重磅炸弹的中海和恒大地块横扫了土地成交方面的各个榜单,成交单价方面也不例外,恒大地块以1316.86万元/亩位列第二,现已开发恒大·郡睿府项目;第三名为1286.87万元/亩的中海地块,现已开发为中海·天钻项目。土地市场的年度赢家祥源地产,在成交单价上的成绩也不容小觑,以886.75万元/亩和738.26万元/亩的高地价拿下鱼峰区的一宗商住地块和一宗纯居地块,包揽成交单价排行的第四、第五名。

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