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2019年柳州土地年报:成交5317.36亩 揽金200.5351亿

来源:柳房网 责编:梁程雪 发布时间:2020-01-02

(柳房网讯)2019上半年,全国土地市场一度出现“小阳春”,成交火爆。然而下半年,全国多地土拍频现底价成交或流拍,房企不再疯狂拿地,这是土地市场降温的其中一个缩影。

大环境如此,柳州土地市场也不例外。今年柳州总共成交66宗地块,其中18宗地溢价出让,绝大部分以底价成交,底价成交成主流。上半年招商蛇口、大唐、光明、万科等外来“大鳄”相继在柳州拿地,一时形成“大鳄围城”的猛烈局势。下半年土地市场呈下行趋势,“银十不银”就是其中一个表现。

柳州实景图

2019年房价、地价严格把控,加上各种土拍规则的限制,房企越来越难获取合适的地块。房企发展需要拿地扩储,城市发展需要土地,而土地具有资源不可再生性,土地熟化、城中村改造、三产用地合作等供应方式顺势而生,房企的拿地方式不再只依赖于招拍挂形式。

在全国性土地降温的趋势下,柳州土地供应量较去年上涨1242.74亩,还是有一定的发展潜力。近年来柳东新区都是房企眼中的“香饽饽”,但今年土地供应量下降346.98亩,排名第三。柳北是一匹“黑马”,土地供应量是2018年的7.8倍,跃居第二。河东区年底大反转,一举推出独凳山600余亩土地,全年供应1663.86亩,斩获第一。

柳州大景 (3).jpg

柳州实景图

年内土地成交具体情况如何?且看如下分析。

(数据说明:2019年1月1日-12月31日期间成交的土地,仅统计经营性用地,包括住宅用地、商住混合用地、纯商业、商办用地及公共设施等其他用地,不含工业用地;统计城区包括柳北半岛、柳东新区、柳南区、河东、鱼峰区、柳江区)

2019全年成交情况:

柳州土地成交5317.36亩 揽金200.5351亿

柳房网数据中心统计显示(以下统计数据均包含柳江区),2019年柳州土地市场共挂牌76宗地(7宗地因故暂停出让),总供应面积5632.92亩,流拍地块3宗(P(2019)19地块流拍后进行二次挂牌,成功出让),成功出让地块66宗,成交面积5317.36亩,成交金额200.5351亿元。成功出让的地块中,溢价地块18宗,其余48宗地块以底价成交。


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来源:柳房网数据中心

从数据上看,2019年土地成交面积和成交金额均有明显上涨,同比2018年成交面积上涨1242.74亩,上涨比例为30.49%;总成交金额同比上涨59.2206亿元,上涨比例为41.9%。为近5年来柳州土地市场成交面积、金额的最大涨幅。

 来源:柳房网数据中心

各月成交情况:供地节奏呈“M”字型走向

每季度末为供地高峰

2019年,各月土地成交情况总体呈“M”字型走向,波动较大。年内两次大批量集中供地初现在9月和12月,供应量分别高达1481亩、1444.29亩。

月份成交副本.jpg

来源:柳房网数据中心

柳州土地市场上半年新品牌房企竞相入驻

招商、大唐、瀚徳、光明形成“大鳄围城”局面

1月份为2018年供地进行收尾工作,成交两宗小地块商业用地。2月份挂空;3月份开年回温,成功出让11宗地,10宗地以底价成交,融创以122.3%高溢价拿下柳东新区地块,打造融创金成九阙府。4月份土地市场骤降,绿城底价再拿下柳北白沙村地块。5月份柳州楼市迎来了招商蛇口、大唐地产及广西瀚德集团新品牌进驻,同时,柳东新区首批装配式建筑用地成功出让。柳东爱琴海商业广场地块、阳和工业新区再度出让宅地也成了5月热门话题。6月份柳州祥云盛世地产以楼面地价8046元/㎡入手鹧鸪江桥头地块,成为了年内柳州新“地王”;联发集团再度强势布局两城,继招商蛇口、大唐地产之后,柳州再迎光明地产新进品牌房企,土地热度高涨。


月份成交1副本.jpg

 来源:柳房网数据中心

柳州土地市场下半年再现“神仙打架”

9月、12月大批量集中供地再掀热潮

7月份土地降温,5家房企陪跑大唐,以60%溢价强势再布局柳东新区曙光大道;东城安居将双仁屯棚户区改造项目收入囊中。8月份东城安居以0.65亿底价拿下雒容镇片区38.13亩地块,用于盘古安置。9月份“金九”真金,房企疯狂拿地,融峰3095元/㎡竞得柳南首宗装配式宅地,北城将3宗地块共908.75亩纳入囊中,其中1宗712亩地位于北部生态新区。10月分供应量骤降,仅出让桂柳路1宗112.24亩地块。龙光以楼面地价5589.6元/㎡,溢价率33.17%拿下。11月份挂牌4宗地,其中2宗因故暂停出让,成交31.66亩科研用地及7.47亩公共设施用地。12月份静兰路103亩靓地竞拍环节再次上演“神仙打架”,11家房企大战超300回合,最终交投地产10.269亿夺得,溢价率39%;华润以仅比底价多100万的超低溢价率成交河东665亩滨江地块上架,包含了住宅、商业、金融、旅馆各类土地性质,俨然在独凳山片打造一座新城。

各城区土地成交:河东“供地王者” 柳北赶超柳东跃居第二

今年各城区土地供应两级分化明显,河东、柳北、柳东土地供应链逾千亩,河东以1663.86亩登上供地“王者”宝座。而柳南、柳江土地供应不到10宗,面积仅百亩。鱼峰土地市场爆冷,年内仅供应51亩地。

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 来源:柳房网数据中心

河东区2019年成功出让土地15宗1663.86亩,占总成交面积31.29%,成交金额911589万元,占总成交金额45.45%。河东历年来都是柳州楼市的风向标,河东土地都是各房企关注的焦点。6月份祥云盛世以8046元/㎡拿下鹧鸪江桥头地块,成为年内“地王”。今年年底河东推出独凳山片665亩滨江地块,引起了业内热议。如此大体量的滨江地块,对河东甚至整个柳州都有极其重要的意义。 

柳北区2019年表现亮眼,成功出让土地12宗1572.87亩,占总成交面积29.57%,成交金额282512万元,占总成交金额14.09%。今年柳北土地供应量在各城区中排行第二,北部生态新区推出712亩地块,占据了柳北年内供应量的半壁江山。北部生态新区的开发,将一定程度上打破柳北片区楼市僵局。 

柳东新区2019年土地挂牌宗数为六区之首,成功出让土地22宗1431.32亩,占总成交面积26.91%,同比去年下降19.51%,成交金额521590万元,占总成交金额26.01%。柳东新区今年土地供应量有所下降,土地市场热度不减。上半年融创、招商、大唐等外来房企齐聚柳东,加上部分地块用于科研用地、教育用地、文化用地等,柳东新区配套将逐步完善。

各城区新增:柳东新区位居榜首

综合计算各片区成交土地的计容面积,2020年的楼市供应情况会有相对明显的指向。本年度柳东新区土地供应量不是最多,但按计容面积算,仍是土地供应的王者。柳东新区作为一个新兴城区,可出让大面积土地的机会较大,2019年出让面积超百亩地块就有4宗。上半年融创拿下阳和172亩地块打造融公馆项目,年底联发拿下阳和236亩地块,给阳和片区注入新的“血液”,未来阳和将以崭新的面貌屹立在柳东新区楼市。

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 来源:柳房网数据中心

河东区素来是柳州楼市风向标,地价、房价位居各城区之首。年内出让土地面积最大,而低密度、低容积率让它在计容面积上略微低于柳北区、柳东新区。河东在住宅品质上对容积率要求依然严格。柳北区今年出让的北部生态新区712亩地块,由北城、绿城、北京洛可可科技有限公司等公司联合开发广西工业设计城,一期占地近千亩。如此大体量项目,在柳州北部生态新区建设进程中添上了浓墨重彩的一笔,对于柳州来说是个重大利好。  

柳南土地成交面积约占总成交面积7.5%,出让的4宗涉宅地块,最大容积率都在2.5及以上,这让它在计容面积上略胜一筹,同时体现了新项目的刚需定位。鱼峰区土地着重点转移到旧城改造、土地熟化方向上,老城区的更新是城市发展的需要。柳江区作为一个新城,还有大体量地块待开发。

各城区历年房价地价比

房价地价比反映的是商品房的拿地成本与利润空间的关系,比值越大,则利润空间越大。综合观察2019年各城区的房价地价比,河东区的房价、地价依然保持遥遥领先的姿态,利润优势较其他城区不明显。

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 来源:柳房网数据中心

纵观2017-2019年度柳北区房价地价比一直处于各城区的至高点,今年高达7.8。柳北区地价成本为柳州的价值洼地,吸引了例如万科这样的大鳄进驻,加上北部生态新区的发展,多项利好齐下,能不能持续保持这样的高利润空间数值趋势,还是个未知数。

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来源:柳房网数据中心

柳南、鱼峰、柳东新区房价地价比值对比2018年都有所下降,鱼峰、柳南土地出让面积较小,数据对比不明显。柳东新区土地市场大多是热门地块,加上配套设施的不断完善,土地价值逐步显现,房企拿地成本上升,呈现了房价地价比值有所下降的态势。

地块溢价率:较2018年最高溢价率降幅明显

2019年成交的66宗地块中,溢价地块18宗,占总成交数的27.2%,同比去年相对稳定。从具体溢价率来看,溢价率过百地块仅2宗,对比2018年减少了3宗;宅地最高溢价率为122.3%,较去年高达272.73%的溢价率,柳州土地市场调控效果显著。

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来源:柳房网数据中心

2019年全国土地市场流拍现象频发,底价成交成主流,在全国土地降温的大环境下,柳州土地市场降温在溢价率上稍有体现。今年溢价率前五地块全部为纯住宅地块,房企对优质纯住宅地块“虎视眈眈”。P(2019)6号地块遭到猛烈抢夺,保利、招商、碧桂园、龙光、中梁、合景泰富等十五家房企参与竞拍,最后由南宁都翰置业有限公司斩获,溢价率达122.3%,楼面地价为4507.84元/㎡。以几乎超过柳东均价1倍的价格拿下该地块,融创入柳东的决心由此可见。 

鱼峰今年出让的2宗经营性地块,P(2019)35号是作为灵湖大厦整合开发用地而出让的,体量很小;而P(2019)31号去年就已进行招拍挂,惨遭流拍,没想到今年再次放出来后,竟遭到海雅、大唐、联发等多家房企的争夺,最终由润鸿(柳州置业)以近百的高溢价率拿下响水河以东49.77亩地块,这是鱼峰2019年土地市场的唯一热度。 

溢价率前五地块均在上半年成交,下半年柳州土地市场也并没有真的降温,除却溢价率的对比,下半年出让的面积比上半年高出57%。下半年只有8宗溢价地块,但也并不影响柳州土地市场的热度,无论是平台公司兜底、各房企底价成交,都体现了柳州楼市的发展潜力。

地块性质分析:涉宅混合地块比例占大头

从全年成交地块性质的供地面积来看,除了纯住宅用地,涉宅混合、金融、商业、公共设施、科研文化等用地供应量在增多。在成交的66宗地块中,涉宅混合用地23宗共2678.13亩,占全年成交面积50%,成交金额122.06亿元,占全年成交金额61%;商业用地6宗325.81亩,占全年成交面积6%,成交金额7.7亿元,占全年成交金额4%;纯住宅用地22宗1363.51亩,占全年成交面积26%,成交金额61.37亿元,占全年成交金额30%;非开发性用地共15宗949.91亩,占全年成交面积18%,成交金额9.4亿元,占全年总成交金额5%。


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单位/亩

来源:柳房网数据中心

从全年成交地块的性质上看,涉宅混合用地占据了市场一半份额,不过纯住宅地块供应量较2018年有所下降,由1423.93亩下降到1363.51亩,成交金额有所上升,由45.255亿元上涨到61.37亿元,纯住宅地块依然是房企眼中的“香饽饽”。商服用地较2018年同比增加了341.62亩。纯商业用地由286.87亩增加至325.81亩。

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单位/亿元

来源:柳房网数据中心

涉宅混合地块供应面积较去年同比上涨了52.5%,超200亩涉宅地块就有6宗,分别由彰泰、红星、联发、华润收入囊中,自带商业的大宗涉宅用地深受外来实力房企的喜爱。出让的22宗纯住宅地块中就有9宗溢价成交,溢价率排行前五均是纯住宅。

成交总价TOP5:静兰片区包揽前四

今年开年1到2月正应淡季,3月份柳州土地市场迎来了开年第一期经营性用地的出让,P(2019)1号静兰村三产用地由柳州本土企业柳州恒大静兰房地产开发有限公司以157850万元底价成交。在房价、地价都作为“佼佼者”的河东,虽楼面地价3312元/㎡,但凭借着河东区难得一见的255亩大体量,成功问鼎总价“王座”。

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来源:柳房网数据中心

本年度土地成交总价排行前五都属于河东城区,前四都是静兰片区,可见河东实力一直领跑全城,静兰片区热度非凡。年底推出独凳山3宗地块合计655亩,如此大体量河东滨江地块,实力雄厚的华润纳入囊中,也是不可厚非。其中2宗超230亩地块由此包揽了年度总价亚军和季军。

P(2019)62号静兰路103亩地块掀起龙争虎斗,11家房企参拍,广西交投力压群雄强势拿下 ,以楼面地价5962元/㎡成就了超10亿的总价,一跃拿下第四。6月份平台公司——祥云发力,以8046元/㎡楼面地价问鼎2019年“地王”,以98670万元总价荣获第五。

楼面地价TOP5:河东强势包揽

2019年度楼面地价TOP5全由河东包揽,河东一如既往处于领先地位。祥云以8046元/㎡楼面地价成功问鼎年度“地王”,同时以7312元/㎡揽下第三,如今本土房企实力已不容小觑。光明地产以6001元/㎡纳入第四,与金科、美的共同打造揽山庭项目,房企合作共同开发成为房企发展的一种重要手段。

相比去年楼面地价top4全在8000之上,今年仅1宗地价8000出头,政府对楼市的调控效果逐步呈现。

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来源:柳房网数据中心

成交单价TOP5:联发位居榜首、坐拥两席

在土地成交单价方面,本年度产生2宗千万级地块,联发以1087.96万元/亩位居榜首,拿下河东两面针厂27.17亩纯住宅地块,开发建设联发·君悦天成项目。该地块不大,溢价率高达113.28%,楼面地价7418元/㎡,最大容积率仅2.2。按照目前信息来看,将打造低密度、高品质住宅。此外,联发又以761.24万元/亩单价拿下柳南旧机场21.36亩地块,位列第四。联发连下两城,将充分展示出在打造小体量项目上的优势。相比2018年榜首1508万元/亩的单价,今年地价调控力度明显。

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来源:柳房网数据中心

柳州本土房地产温馨以1065.43万元/亩拿下柳南南站路地块,位居第二,这是本土房企综合实力日益强盛的体现。交投地产以993.04万元/亩排行第三,光明地产以719.97万元/亩拿下河东桂柳路地块,与金科、美的联合开发揽山庭项目。

2019年柳州市土地成交汇总

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