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详解独凳山片规划文件 未来这些项目周边配套你都知道吗?

来源:柳房网 责编:韦亚 发布时间:2020-02-19

(柳房网讯)日前,柳州市自然资源和规划局公布了《柳州市独凳山片区控制性详细规划》,与之前公布的草案相比这份规划文件增添了许多细节。从2019年3月彰泰集团拿下独凳山首个项目开始,这片全新区域的开发已经近一年,那么接下来就随小编一同再认识一下独凳山片吧。

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独凳山片实景

独凳山片—柳州全新城市滨江生态居住综合区

从这份规划文件来看,独凳山片规划用地范围北到桂柳路以北莲花山南面山脚下,南至静兰桥,西起小马鞍山西侧、东至三门江森林公园管理处以南,毗邻柳江。规划总用地面积4.62平方公里。

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独凳山片土地利用规划图

片区功能定位为水上运动城、柳州新城市门户,柳州市山水景观独特、设施配套完善的城市滨江生态居住综合区。

独凳山片整体规划空间结构为“一心、两带、三片”。

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独凳山片规划结构分析图

“一心”:即在独凳山周边,组织水上运动基地核心区,由F1赛事水上运动设施、相关配套服务设施及中央滨水生态绿地组成。“两带”:即北部的桂柳路景观带和南部的柳江生态景观带。

“三片”:分别是独凳山核心片区、滨江居住与体育休闲片区、三门江旅游综合服务区。

独凳山核心片区依托独凳山、小马鞍山两山体集中布置城市居住用地,大致是东到柳江,北到小马鞍山,西到独秀苑,南到静兰大桥的范围。

滨江居住与体育休闲片区依托桂柳路东段规划滨江居住与文娱体育休闲片区,大致是从莲花山庄酒店经桂柳路、环江滨水大道至三门江大桥沿线的范围。

三门江旅游综合服务区结合三门江森林公园配套及公共交通配套工程,在公园入口处规划旅游综合服务片区,主要位于三门江大桥西北面三门江大桥周围。

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三门江大桥实景

路网方面,最高级别的城市快速路为学院路、西江路、静兰大桥;城市主干路为桂柳路、三门江大桥,城市次干路、城市支路在独凳山核心区穿插分布,呈现“西十字、东扇形”的结构;规划公共交通一号线沿桂柳路、三门江大桥走向,这条线就是目前在建设中的轻轨一号线,柳州第一座跨江轻轨专用桥—三门江跨江桥就位于三门江大桥北面,沿线经过民族小学站、莲花山庄站、三门江站。需要说明的是独凳山片未来居民最密集的核心区距未来的轻轨路线还是有一定路程的。

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独凳山片道路交通规划图

独凳山片的自然景观依托滨江绿带,形成“山体林地—滨江绿带—开放公园绿地—防护绿地”的绿地结构,具体来说独凳山片南面与东面的绿化区域都为滨江绿带,核心区的独凳山今后要从柳江引水打造人工湖,北面小马鞍山为主要山体,小马鞍山西南角及莲花山庄酒店东南角各有一个文物古迹。再北面就是三门江森林公园的山麓范围,已接近莲花山保护区。

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莲花山庄实景

2019年—2020年独凳山片房地产项目开发回顾:

2019年3月13日,彰泰集团首进独凳山片,开启独凳山片大房企入驻的先河。项目案名彰泰江与城,开发用地255亩,其15.785亿的土地成交总价也创造了2019年柳州单宗土地成交总价之最,独凳山片潜力不可小视。

2019年6月6日,光明地产拿下莲花山庄西面的55亩地块,这便是后来由金科、美的、光明三家房企联合开发的揽山庭项目。

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揽山庭营销中心实景

2019年8月,大唐地产通过收购的方式拿下小马鞍山南面81亩地块,作为大唐观邸一期地块开发。

2019年10月15日,龙光地产拿下莲花山庄东北面的112亩地块,该项目目前仍在建设中,容积率在1.0至1.2之间,是典型的滨江低密多层建筑地块。

2019年12月30日,华润置地联合柳州轨道集团一口气拿下彰泰江与城东面的666亩临江综合体地块,包含15个小地块,物业性质包括多层住宅、高层住宅、环湖商业、办公、金融等,其开发体量与开发规模在柳州大体量项目开发历史上也是位居前列。

2020年2月,柳州市自然资源和规划局接连发布P(2020)9号与10号地块出让信息,出让时间分别为2020年3月5日与3月13日。其中9号地块明确了要与附近的81亩地块整合开发,预计将作为大唐观邸项目二期开发用地的可能性比较大。10号地块涉及安置,是目前独凳山片已知唯一涉及安置的地块。

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P(2020)9号、10号土地出让信息

那么,独凳山片的目前房地产开发规模是什么情况呢?我们把各项目用地范围及即将出让的两个地块画在独凳山片规划文件图上,可以看到独凳山片虽然开发历史不长,但开发速度极快,小马鞍山南面仅有P(2020)9号与10号在等待新主人,揽山庭项目东北面还有3宗待出让二类居住用地,龙光莲花山项目东北面还有2宗待出让二类居住用地。由于涉及城市东面滨江景观带塑造,独凳山片目前实际待出让的涉宅地块并不多。

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独凳山片目前已知各房地产项目位置示意图

独凳山片首个山水巨制—彰泰江与城

从时间顺序上,彰泰江与城可谓占尽天机,根据百度地图,该项目距柳州万象城不到2公里,西面是静兰片原有的独秀苑、静兰小区等居民区,柳州市文惠路小学静兰校区位于项目西南面,可以说该项目正处于新旧两大开发区域的过渡地带。

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彰泰江与城位置示意图

该项目的规划也大致呈现扇形,从西北到东南楼栋楼层逐步递减,项目规划有高层住宅、小高层住宅、社区商业、商业综合体、幼儿园、旅馆等,主力高层住宅楼层在17-27层之间。项目目前主推的楼栋是地块一与地块二的1-3#楼、8#楼、11#楼,两梯五户与两梯四户均有分布,户型为建面80-143㎡两至五房,产品覆盖刚需与首改群体。

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彰泰江与城鸟瞰效果图

项目于2019年年底开放一地块的园林示范区与实体样板间,园林示范区浓缩广西山水,尤其在水景的设计上注重因地制宜,得益于2.5的容积率,楼间距十分宽阔。彰泰系户型扩展性比较强,很多户型都带了一个半赠送的阳台用于改造。该项目自正式拿到预售证并发售后也时常出现在柳州住宅销量榜TOP10上。

彰泰江与城园林示范区实景

三家巨头协力开发低密新品—揽山庭

揽山庭是独凳山片第二个正式登场的项目,由金科、光明、美的三家房企共同开发,用地面积55亩,容积率1.8。项目位于桂柳路南侧,背靠小马鞍山,西面为华远岚山,东面是莲花山庄酒店,距离柳州万象城2公里左右(百度地图测量)。

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揽山庭位置示意图

项目东北面还有三块二类居住用地,从此前柳州市公布的土地推介手册来看,似乎与一宗142.5亩的纯居住用地信息接近,该信息显示,地块容积率在1.5至2.5之间,限高40米。

从独凳山规划文件来看,揽山庭项目处于桂柳路景观带上,与独凳山核心片区相比轻轨的优势更明显,规划文件上轻轨一号线莲花山庄站与民族小学站在项目东西两侧,加上现有的华远岚山快速公交站,交通比较便利。柳路是柳州人去往柳东新区的必经之路之一,随着柳东新区入住人口的增多及轻轨一号线的开建,这片区域今后会更热闹。

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揽山庭鸟瞰效果图

揽山庭项目的产品规划具有明显的金科系特征,以目前主推的建面123㎡四房高层户型为例,南北两面都具备7.5米左右的超大阳台。有“洋房之父”称号的金科自然也有3种建面142㎡洋房户型,洋房楼栋与高层楼栋同样都为5栋,这样的比例在目前已知的独凳山片发售住宅中十分罕见。

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揽山庭D-1建面123㎡四房户型图

需要注意的是,由于该项目地块呈东西走向,在保证离主干道路—桂柳路有一定退台距离的情况下,还要兼顾1.8的容积率和低楼层的住宅住户数能达到规划标准,就不得不牺牲楼间距这一指标,从鸟瞰图上可以看出项目楼间距最宽的楼栋恰恰是目前已发售的4#楼、10#楼、11#楼,所以眼下就是购入这个项目产品的最好时机。

大唐地产入柳第二作—大唐观邸

大唐观邸项目位于小马鞍山南面,从独凳山片规划文件可以看到,项目西北面有一块规划的商业办公用地,有社区文化活动中心、托老所等标识。山上还有一处文物古迹,所以这意味着文物古迹周围不会有大面积的开发。西面与东面各有一处幼儿园标识,东北面临江处还有一块中学用地,这是独凳山片规划文件中唯一一个中学地块标识,虽然目前没有具体的规划,但也足以证明这个项目周围教育资源、山水资源都很充足。

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大唐观邸项目一期位置示意图

大唐观邸目前公布的总用地面积为112亩,但实际上这个项目一期地块的81亩是收购原三门江刨花板厂而来,二期的31亩预计将是P(2020)9号地块。从现在项目已公开的一地块沙盘来看,这个地块将有16栋16层高层住宅,三排建筑错开构成,楼间距比较宽阔。

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大唐观邸一期沙盘效果图

项目先期发售的产品是目前市场上需求最旺盛的建面78-115㎡ 2+1至四房户型,这批户型最大的特点就是半赠送/赠送的空间极多,比如建面105㎡的户型,不仅拥有完整的三个房间、两个卫生间,还有开间3.8米的北阳台与4.3米的南阳台,在柳州同面积段的户型中也是比较少见的类型。

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大唐观邸建面105㎡三房C户型图

目前大唐观邸的营销中心还在紧锣密鼓地建设中,受疫情影响原定的开放时间可能还会延长。第一栋住宅楼已开始建设,喜欢高性价比项目的朋友不妨等等。

龙光在柳首个低密多层住宅项目—莲花山项目(暂定)

龙光莲花山项目位于独凳山片东北面滨江居住与体育休闲片区,是目前独凳山片已知唯一一个整体容积率达到1.0至1.2之间的多层住宅项目。从规划文件来看,项目背靠莲花山,东面与柳江之间有一大片体育用地,东北面还有两块二类居住地块,从柳州市土地推介手册来看与C-08、C-09、B-09、B-10的地块特征比较接近,这四个地块都是容积率在1.0-1.2之间,建筑限高有20米与24米两种,从这样的信息来看不会遮挡龙光项目的瞰江视野。

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龙光莲花山项目位置示意图

龙光项目本身位于山坡上,瞰江视野具有先天优势,南面便是莲花山庄酒店,西面规划有一所小学,再往西面还有规划中的幼儿园、托老所、农贸市场。东北面是轨道交通站台(即三门江站)及控制中心,光从规划来看项目周边的功能、景观配套能满足工作、生活、教育、交通等各个方面的需求。

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龙光莲花山项目地块实景

项目目前已经开始建设,具体的规划信息还没有出,但周边的配套已显示出这是一个潜力巨大的项目。 

华润666!独凳山片超大规模综合体项目出炉!

华润置地独凳山项目总占地面积达到666亩,最西侧一个地块位于彰泰江与城西北侧,而整个小马鞍山南面的区域除了彰泰江与城、大唐观邸、P(2020)9号、P(2020)10号外几乎都被华润项目覆盖。从独凳山片的规划文件来看,项目商住性质与商务办公地块占到了很大比例,柳州华润中心的商铺、公寓、写字楼产品惊人的销量就已经证明了华润十分擅长这类产品的打造。

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华润独凳山项目位置示意图

住宅方面,容积率在1.0-2.5之间,建筑最大限高有80米、50米、40米、30米几档,非常适合低密度高层、小高层住宅的开发。

从规划文件来看,项目北面靠近大唐观邸的地块有一个幼儿园的规划,这个地块的西面有供电用地、环卫用地等,南面有托老所。

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华润独凳山项目部分地块实景

项目居住性质的部分主要在北面、中部、东面、西面,南面则主要是商业办公用地,商业办公用地中有一个地块限高达到150米,有可能会出现高等级的临江写字楼。而低矮的商业部分则有可能规划为环湖文化商业街,窑埠古镇的打造已经证明柳州人对于这样具有文化品味的商业街情有独钟。

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华润独凳山项目部分地块实景

目前华润项目还处于基础规划阶段,预计疫情过后就将公布案名,敬请期待。 

未来,独凳山片将走向何方?

独凳山对于河东及整个柳州楼市的战略地位都十分重要,在柳州名噪一时的“富人区”—水南片就位于独凳山片西面,这个区域可出让的非熟化项目地块已经见底,从城中村到繁华商圈历时十年,六年时间楼面地价从三千变八千、房价7000元/㎡变12000元/㎡。

而同为高价项目密集的河东北片在柳州土地推介上仅有一处江景商住地块将在未来出让,其他区域要不已经开发,要不受到莲花山保护区的开发限制。虽然独凳山片已知开发的项目数量不算多,但都是优质规划、实力开发商与山水宝地的结合,这个全新的版块仍有潜力接过河东其他区域的接力棒,成为柳州楼市不可或缺的重要板块。

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桂柳路轻轨一号线建设中

就目前来说,独凳山片缺少商业、教育、交通等一系列配套,但规划文件上清晰标注了各区域未来将会落地的商业体、学校、道路等,未来轻轨接通、商业开业,人们就可以在这里近距离体验水上运动、临江办公、滨江商业文化街的现代化生活。


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