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房价从“1”到“9” 市场不断完善 柳州楼市17年风雨路

来源:柳房网 责编:韦亚 发布时间:2020-03-16

(柳房网讯)2020年初一场“新冠”疫情席卷中国,打乱了人们的生活,楼市的节奏也深受影响,2月份包括柳州在内的城市新房销量大幅下滑,让人不住想未来房价将走向何方?

据柳房网数据中心统计,柳州市从2003年“非典”后17年房价呈总体上升趋势,柳州楼市布局由最初单位集资房、本地开发商为主的局面逐渐扩展到外地品牌房企与本地开发商携手共赢的新时代格局。

2003-2020柳州房价趋势图

房地产市场的发展是一个城市发展的缩影,17年来,柳州人的生活圈子从单位大院到商圈周边,从周末在公园玩到每日在家中欣赏园林……17年前的购房主力是一个个“老柳铁”、“老柳工”、“老柳钢”,17年后他们的后代都住在了前辈购房时不曾想到的河东、柳东、静兰、白沙等区域。20余座大桥及数条大道将一座“大柳州”完整地连接在一起。

那么柳州房价在这17年里是怎样走势的呢?

2003-2006年:小试锋芒 柳州楼市从“1”到“2”

2003年“非典”爆发,全国经济面临严峻挑战,但房地产行业在疫情过后开始爆发式增长,全年房地产投资同比增长30.3%,商品房销售面积同比增长25.77%,商品房销售金额同比增长31.9%,增速更是创下1997年亚洲金融危机以来的新高。

这一年住建部发布的“18号文”将鼓励房地产发展定性为扩大内需,拉动投资增长,保持经济持续增长的重要渠道,这也是那年房地产行业“抗疫”成功的重要原因。

2003年-2006年柳州商品房市场刚刚兴起,不管国家是严控还放松,本地市场的反应都比较平淡,单位集资房仍然是彼时人们购房的首选,商品房并不被柳州市民看好,房价涨幅的速度不算快。2003年柳州全市GDP保持高速增长,柳州的城市面貌开始逐步发生变化。

2004年,柳州第一代高端项目的华林君邸首开,当时价格就达到3100元/㎡,按现在网上能找到的一份营销报告,当时营销团队已表示出“河东区前所未有的价格,要考虑一定的突破难度”。当时柳州在岗职工每个月工资1326元/㎡左右,显然购置成本很高。

柳州第一代高端项目—华林君邸

该项目二手房目前的价格仍高达12000元/㎡左右,其园林、物业等仍被后世所称道。

2005年,文昌桥通车,河东楼市初步起飞,钱袋子渐渐鼓起来的柳州市民开始寻找居住舒适度更高的房子。阳光100旗下的经典时代成为柳州高尚住宅的代名词。

2005年、2006年,柳州高中、市十二中、景行小学迁移至河东,掀起了一阵学区房热,带动了周边房价上涨。

2003年柳州房价1851元/㎡,2006年柳州房价2300元/㎡,每年涨幅在8%以下。

2007-2009年:高端风潮初起 房价破“2”进“3” 

2007年,全国楼市进入“大跃进”时期,“18号文”的副作用制造了许多非理性购房需求,投资客与投机者充斥着楼市。为此国家发布《关于加强商业地产信贷管理的通知》,限制投资性购房需求。

柳州房地产开发历史上的经典项目东岸·御花园、兴佳·清华坊都是2007年-2009年间发售的项目。

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2007年鑫运·翠林之约发售价仅2260元/㎡(图源《南国今报

2008年金融危机爆发,股市、楼市遭受严重冲击,柳州房价涨幅从2007年的18.13%回落至2008年的9.46%,特价房、送车位、直减优惠遏制了柳州房价进一步上涨。

2009年国家启动四万亿计划,央行对房地产全面松绑,个人房贷利率下限扩大为70%,首付款最低可以做到20%。柳州也逐渐走出金融危机阴影,当年阳光100城市广场、中房·世纪广场等楼盘开盘单日销售破亿,再现排队购房现象。同年,柳东阳和片首盘盛天龙湾开盘,柳东楼市开始成长。

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2009年水天一2808元/㎡

2009年11月,保利以14.14亿的天价拿下如今的保利·大江郡项目地块,这也是柳州首个成交总价在10亿元以上的地块。据当时的报道,那时交易会现场超过200人次入场,柳州大部分地产公司老总和相关负责人悉数到场。竞买期间主持人还惊呼:“柳州从来没有过10个亿的大宗标的,投资有风险,各位举牌请慎重!”

2007年—2009年,柳州房价成功破“2”进“3”,涨幅分别为18.13%、9.46%、11.4%,随着更多外地房企入住及高端楼盘越来越多,柳州房价上扬的步伐已不可阻挡。

2010年:历年涨幅最高 调控势在必行

2010年柳州房价涨幅达到历年最高值45.55%,时年房价为4822元/㎡,就要接近“5”字头。当年国家从贷款、契税等角度进行调控,自治区与柳州出台的地方性有关商品房预售等调控措施也是一轮跟着一轮,尽管如此,2010年柳州楼市仍不失火爆。

数据显示,2010年柳州房地产开发投资165.41亿元,增长37.7%;商品房销售面积291.89万平方米,增长9.0%。

时年柳州城镇居民人均可支配收入达到17766元,同比增涨10.92%。柳州房地产市场货量放缓,由于刚需群体占据多数,投资客较少,因此各类限制投资性需求的政策对整个市场并没有影响。

2011年:万元高价盘首现 全市房价涨幅仅2.18%

2011年国家推出了“新国八条”,其内容包括要求强化差别化信贷政策、执行限购措施、暂停发放第三套及以上住房贷款、住房保障等在内的一揽子调控政策。随后,柳州市政府下发了《柳州市房地产市场调控工作实施见》,意见的八大内容走在全区的前列,号称“柳八条”,柳州响应国家坚守调控的口号,要使房价回归到合理的价位。

2011年柳州城镇居民人均可支配收入19615元,是2005年的2.05倍,年均增长12.73%。柳州地区生产总值结束了连续5年的14%以上高速增长,全市经济基础保持稳定。追求更好的改善性住宅成为当年很多购房者的目标。

2011年,保利·大江郡首期精装江景房源正式发售,均价达10000元/㎡,开盘当天劲销3.1亿,充分说明了柳州人对于高端住宅的接受程度已经提高。

2011年5月29日保利·大江郡首期开盘现场

2011年柳州房价仅微涨2.18%,是9年来最低,4927元/㎡的全市均价离破“5”只有一步之遥。

2012年:涨幅历年亚军 商业地产抢食投资性需求

2012年,是楼市逆转的一年,主要得益于开发商以价换量、集中推盘,加之利率优惠,吸引了刚需人群入市。2012年全市住宅销售138.33亿,增长15.9%,同比2011年有了一定回落。

2012年柳州楼市最大事件莫过于荣和以18.514亿元的总价拿下如今的荣和·天誉地块,楼面地价达到4402元/㎡,刷新了外界对于柳州地产价值的认知。随后荣和集团全城悬赏10万元征集项目名,成为柳州房地产营销史上的经典案例。

2012年末窑埠TOWN、九洲国际等商业项目登场,河东又增添了高端配套,再次提醒各路地产大鳄,此刻正是入柳好时机。

这一年,柳州房价再次出现暴涨20.13%,接近“6”字头,达到5919元/㎡,这样的涨幅在此后的几年都未再现。

2013年:住宅成交面积下降 高端盘助推房价涨幅上扬

2013年被称为楼市改革市场化调控的元年,也是柳州房地产开发历史上划时代的年份,恒大、万达正式入柳,万达的城市综合体开发概念、恒大的全精装/奢华园林概念引爆柳州楼市。

这一年柳州城镇居民人均可支配收入24355元,增长9.8%,增速有所放缓,居民购买力日益增强,市场上高端住宅产品、写字楼和商铺的不断推出,提高了城市人居价值,并改变了以往单一依靠住宅的柳州房地产市场格局,柳州楼市朝百花齐放的方向发生改变。

这一年保利·大江郡、中央美地、兆安·现代城等销售均价8000元/㎡以上的楼盘持续放量,荣和·天誉首开均价11000元/㎡,首批房源开盘售罄,河东居住价值得到普遍认可。

2013年5月1日荣和·天誉首期开盘现场

2013年柳州房价达到6953元/㎡,涨幅17.47%,涨幅继续高歌猛进。然而住宅成交面积下降20%,销售额下降了8.4%,日益走高的房价和越来越多的高端楼盘让不少人产生了观望心理。

2014年:供过于求 房价上涨势头得到遏制

2014年央行放松限贷、降息等举措接连上演,新版《建筑工程建筑面积计算规范》对“偷面积”下“紧箍咒”,柳州楼市也进入了后调控时代。华润·凯旋门、柳州万达广场、恒大·翡翠龙庭于这一年正式登场,代表着河东楼市未来新高度的水南片在这一年登上舞台,当时很难想象几年以后这里会成为柳州地价的新高度。

2014年1月24日华润置地正式落子柳州

2014年柳州住宅销售额回弹17%,供应住宅280万方成交仅205万方,供过于求,6572元/㎡的房价并没有像往年一样高歌猛进,去库存刻不容缓。

这一年柳州城镇居民可支配收入增长速度与2013年基本持平,柳州房价在这一年来到了一个拐点,多区域的刚需盘丰富了百姓的的选择面,拉低了整体均价。

2015年:去库存政策加速 房价破“7”

2015年国家继续从公积金、贷款政策等多方面对房地产市场进行调控,“7090”政策退出历史。柳州这一年也出台了诸如租房可确定学区、满两年卖房免缴税、二套房公积金贷款首付两成、装修可提公积金等,有力降低库存风险。

2015年实力房企继续加紧在柳州布局,柳南万达广场地块在这一年成功出让,柳州万达广场11月份正式开业,昔日的“老柳邕农贸市场”、“老党校”开始在这一年逐渐变为了繁华的商业街,万达品牌强大的商业运营能力让柳州人走出了五星商圈,商业体周边的房价逐步走高。

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2015年11月27日柳州万达广场开业

碧桂园在这一年相继拿下柳江碧桂园与柳州碧桂园地块,柳州碧桂园首期别墅劲销3.5亿,打响了碧桂园在柳州楼市的第一炮。

2015年柳州9家外地品牌房企共销售新建商品房近14000套,占据当年柳州所有成交的新建商品房半壁江山。全市供应面积同比下滑20%,成交面积重新超过供应面积,去库存政策威力显现。

这一年柳州城镇居民可支配收入28722元/㎡,稳定涨幅7.6%,在利好政策与楼市竞争加剧等多种因素下,2015年柳州房价首度破“7”,达到7028元/㎡,涨幅6.94%。

2016年:大鳄加紧入柳布局 河东房价首次破“万”

2016年国家继续用多种政策引导房地产市场健康有序地发展,包括广告法对房地产广告的严格限制、降低契税、新建住宅推广街区制、房地产业营改增、禁墅令等。柳州正式开始不动产统一登记、新市民购房可获补贴等。

这一年,绿城、联发、云星等房企落子柳州,恒大、碧桂园、荣和、冠亚等不断扩大版图。当年绿城·杨柳郡首次开盘当天就劲销4亿,当时均价不过8550元/㎡,现在这个项目江景房源已高达20000元/㎡。

2016年6月26日绿城·杨柳郡首期开盘

当时,柳州城镇居民可支配收入为30270元,而绿城·杨柳郡首开户型最小建面130㎡,这样一算差不多要攒近40年存款才能付完一套房的全款,但绿城的优秀品质着实吸引了一批粉丝。

当年柳州供应与成交基本平衡,河东区与柳南区成交不相伯仲,在未来繁华与刚需热土之间更多人选择了未来繁华。

这一年柳州房价7426元/㎡,涨幅小幅下滑,但河东房价在这一年首度破万,楼面地价排名前五的全部来自河东,高地价必然催生高房价。随着全国TOP级房企的加紧部署,竞争仍将继续。

2017年:全市房价破“8” 多种调控措施出台

2017年全国各地为响应国家“房住不炒”的号召,纷纷因地制宜地推进限购限价政策,柳州也在这一年出台了对后世影响深远的“11.4”新政,从土地、购房首付、商品房备案、销售等严格规定,这些规定一直延续到今天,为柳州房地产市场的健康发展做出了重要贡献。

2017年柳州首推“五限”地块,“限房价、限套型、限销售对象”等条件为后来几年保证刚需群体购房提供有力保障。

同年柳州引入社会资本参与土地熟化,缓解旧城改造项目资金压力。

这一年,柳州土地市场继续火热,彰泰、龙光、融创、合景泰富等房企强势入柳,高溢价、高总价地块频现,3宗土地楼面地价破“7”,柳东新区出现了至今仍未突破的5834元/㎡高楼面地价地块(即后来的“合景映月台”项目)。

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2017年12月14日合景泰富正式入柳

热盘金科·天宸、兴佳·汇景天城、温馨年华、碧桂园·城央首府等在这一年入市,而当时柳州城镇居民人均可支配收入32661元,增长7.9%,购房意愿继续增强,全市住宅销售额达到343.22亿元,增长36.6%。全市供应327万方,成交面积311万方,供求大致平衡。

2017年柳江区正式挂牌成立,柳江楼市潜力十足。

2017年柳州全市房价正式破“8”,达到了8549元,涨幅15.12%,涨幅比前几年都要高一些。

2018年:“11.4”新政威力显现 房价进入“9”字头时代

2018年柳州继续实行2017年出台的“11.4”政策,当年全市新建商品房供应量达到了空前的431万方,虽然当年成交面积339.8万方已经高出往年,但还是看得出政府加大供应遏制房价过快上涨的决心。

当年柳州全市土地成交金额与成交面积罕见地双双下降,但4宗“8”字头楼面地价的土地至今影响着柳州楼市,尤其是恒大珺睿府与中海天钻两个项目地块将水南片的土地价值推到前所未有的高度。

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2018年2月27日中海地产18.28亿落子水南

一方面是高价项目即将入市的压力,另一方面此前布局的限价房项目祥源大地、联发·君悦兰亭、碧桂园·城市花园都在一年发售,其中祥源大地销售均价不超过6100元/㎡,低于周边项目1000-2000元/㎡,吸引了众多市民咨询。

这一年新上市的项目有红星天铂、柳州华润幸福里、彰泰城、碧桂园·滨江府、合景映月台等,普遍销售均价达到了万元以上,改善性购房者的选择面很广。而众多刚需购房者纷纷涌向柳东新区、柳南区,当年柳东新区的住宅成交量已经超过了河东区,柳东新区众多配套逐步落地,置业前景被普遍看好,部分新项目售价进入“8”字头时代,就要接近“9”字头。

柳州住宅销售额上涨28%,达到439.41亿,涨幅有所放缓;而这一年柳州城镇居民人均可支配收入34849元,涨势平稳。

房价是多重因素综合作用的结果,尽管政府做了诸多努力,但房价还是踏入了“9”字头时代,达到9453元/㎡,10.57%的涨幅比起2017年已降低了不少。

2019年至今:柳州楼市成熟化 房价维持稳定

2019年楼市政策以稳健为主,央行“LPR”利率开始执行,之前已经贷款的购房者可与银行协商还贷利率是采取新的浮动利率或者原有的固定利率;柳州市住建局重新制定了《柳州市新建商品房预售资金监管使用办法》,不需要留存任何资金余额及不再按工程造价10%进行计提而是对工程造价进行全额监管。

去年,柳州市还下发了装配式建筑“三板体系”的通知(征求意见稿),全市新建商品房项目分步推行装配式建筑“三板体系”,推行比例按“三板体系”新建商品房用地面积占新建商品房用地面积的比例计算,2020年比例达30%,2021年比例达到60%,2022年全面推行。

随后,柳州市首批PC装配式建筑试点商品房项目大都沁园、大都熙园在年底上市,销售均价与周边项目相似。

2019年柳州市不仅继续加快商品房预售供应的速度,而且土地成交也跃升至5317.36亩,成交金额200亿,两项数据都达到历年之最。这一年柳州市新建商品房成交面积达到401.4万方,首次突破400万方,丰富的商品房产品丰富了百姓的选择面。

独凳山版块、滨江西版块在这一年呼之欲出,新区域的推出有利于减缓中心城区用地紧张局面,购房者也可以选择更多性价比更高的产品。限价房项目祥源大地这一年登顶柳州住宅成交面积冠军,进一步抑制柳州房价的整体上涨。

独凳山片实景(摄于2020年2月)

激烈的楼市竞争让很多项目不得不降价促销,碧桂园·十里江湾、碧桂园·滨江府、柳州华润幸福里等河东高价盘成交均价持续走低;中海天钻与恒大珺睿府两个从拍地就震惊柳州楼市的项目从开售时坚持15000元/㎡左右的销售均价,到2020年后不得不放出12000元/㎡起的标语;绿城·杨柳郡的下白沙房源也让更多购房者以更实惠的价格享受绿城的高品质居住环境。

在政府严控及市场折扣加大情况下,2019年柳州房价回落至9008元/㎡。2020年“新冠”肺炎影响各行各业,也让楼市成交量显著下滑,柳州房价微涨至9217元/㎡。

撇开收入只谈房价也是耍流氓,我们来看看城乡居民收入情况。2003年城镇居民可支配收入7785元,当时房价1851元/㎡,如果按购买80㎡计算,也要不吃不喝19年,到了2018年,可支配收入大幅提高至32436元,房价也已涨至9453元/㎡,同样购买80㎡成功改为需要23年。

对于普通人,房价从来就没有“便宜”一说。看看当年的房价,恨不得抽自己几巴掌,但是你觉得10年前的房价便宜,但10年、20年后,你也会觉得现在的房价便宜。

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后记:从柳州楼市17年风雨历程来看,影响房价的因素是方方面面的,2003年“非典”时期柳州房地产市场规模不大,开放程度不高,房价涨幅与住宅成交量与后几年的高峰期相比比较微弱。2020年柳州房地产行业各项机制已经很完善,房企开启线上与线下营销综合手段促进销量增长,“新冠”过后柳州楼市是否会迎来一波真正意义的报复式增长目前仍是未知数,但可以预见的是百姓追求美好幸福生活的愿望没有变,新政策、新版块、新项目仍在不断涌现,楼市未来仍然一片光明。

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