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后水南时代 曾经遍地高价项目的...

来源:柳房网 责编:韦亚 发布时间:2020-09-12

(柳房网讯)在柳州楼市发展史上,水南片是一个极具战略性的区域。过去这里6年地价翻3倍、房价翻2倍的事迹被不少业内人士认为是柳州近几年来地产价值发展的典范,2018年中海、恒大两个楼面地价近“9”字头的项目落地,其记录至今无人能破,那段时间也是水南片的历史高光时刻。

但从2019年开始,随着水南片众多项目开始陆续交付、后续房源逐渐见底,新开售的项目难以再续水南片2018年的辉煌。直到2019年12月,交投地产拿下静兰路与西江路交界处的地块(即如今的交投地产阳光100新叶城项目),水南片可出让的非熟化地块彻底终结,开始进入“后水南时代”。

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水南片实景

商圈齐全 城市新中轴大器新成

今天的水南片早已不是数年前城中村的模样,这里已形成以柳州万象城为核心的旗舰商圈,并与周围的万达商圈、阳光100商圈联动,成为大河东商圈的一部分。

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柳州万象城实景

各地产项目自带的社区商业开始投入使用,恒大·翡翠龙庭、华润·凯旋门、金科·天宸、联发·君悦壹号等项目的社区商业覆盖了市民生活的方方面面。

在水南片,小到嗦粉、购物,大到就医、看电影,都可以一站式解决,并且这样的优势可以细化到社区,出门就可以解决大部分的日常需求。即使进入了“后水南时代”,这样的优势依然是水南片成为柳州城市中轴的重要资本,新生的后辈们很难在短时间内追上。

鱼峰区行政群也位于水南片,行政群包括鱼峰区人民政府、鱼峰区人民法院、鱼峰区人民检察院、鱼峰区消防救援大队等,柳州市旅游集散中心、柳州市人才公寓也在积极完善中,未来到访柳州的企业、人才与游客都将在这里享受优质服务。

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柳州市人才公寓位于鱼峰区行政群包围中

双轻轨已经全面建设 “三横五纵”路网已成规模

在交通方面,水南片除了“三横五纵”的大路网外,更多的交通配套也在完善中。首先是柳盛路已于今年上半年全线贯通,道路从西面到东面依次连接联发·君悦壹号、恒大·翡翠龙庭、水南华庭、恒大御府三期、金科·天宸、恒大珺睿府、中辰·阳光郡等,既方便了片区内的交通,也让鱼峰老城区与静兰片区多了一个互相来往的通道。

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水南片路网已经很成熟

东环大道-炮团路交叉口下穿隧道也将开始建设,新隧道将极大缓解周边居民交通拥堵的情况,未来出行更方便。

对外道路更不用说,版块东侧通过桂柳路直通柳东新区,西侧连接阳光100 CBD、五星商圈,北侧与万达商圈、河东北片对接,南侧便是鱼峰老城区,处于新老城区交界处的水南版块从开发伊始就具有城芯潜力。

此次,轻轨1号线双龙站(即云星·钱隆学府、水南华庭附近)已经启动盾构机建设,这意味着轨道下穿部分建设速度已经加快。而轻轨2号线东环大道部分早已全线施工,水南片附近的支柱已准备完毕,只待轨道铺设。

云星·钱隆学府旁轻轨工进已启动盾构机建设

东环大道联发·君悦朝阳附近轻轨已开始建设立柱

教育资源仍处升级阶段 德润教育集团肩负重要使命

在很多家长最关心的学校方面,德润教育集团已经吸纳西江路小学作为集团教育的一部分,这所学校也是鱼峰区重点打造的一所示范性学校,水南片有部分已交付项目划入了该学校的学区范围。

位于恒大珺睿府与恒大御府二期附近的德润小学新教学楼主体结构已经封顶,外立面已处于施工阶段。

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柳州市德润小学

柳州民族高中迁建柳石路南段已获批复,原校址将打造一所初中,以满足水南片越来越多居民孩子的上学需求。

但也当理性看到,目前水南片的教育资源相对传统的柳北区、河东北片等很多区域配比依然有不足,除开已经交付的项目,目前在售的项目仍有近8000户的规模,而版块内的九年义务阶段学校只有德润中学、德润小学,版块外的东环路小学、西江路小学都分担了一部分教育任务。希望新教育资源的落地能缓解很多家长的焦虑。

 

版块外分化客流严重 恒大系全国7折欲打破僵局

进入2020年后,柳州楼市竞争愈发激烈,滨江西版块、独凳山版块、阳和板块、旧机场板块热盘频出,以高地价、高房价著称的水南片已开始有“跌落神坛”的趋势,常年在销售榜上“霸榜”的项目已不在。上半年表现突出的项目恒大御府、中海天钻、柳州华润幸福里靠着推出特惠房源的策略维持住了城市中轴老大哥的地位,7月份联发·君悦朝阳首开即夺冠,8月份水南片无一项目进入销售榜前十位。

水南片各项目销售动态

这其中的起起落落耐人寻味,“以价换量”的典型代表恒大御府已经完成清盘任务。进入7、8月份后,柳州华润幸福里、中海天钻这些高端盘纷纷提价,为完成任务促销虽然能解一时之急,却不是长久之计。

中海天钻曾在上半年以靠静兰路边的低价房源冲量,当时这部分销售均价1.2万/㎡左右,如今这些房源都已售罄,目前主力的二期6#楼建面约196㎡、2#楼建面约175㎡户型在1.3-1.4万/㎡,从成交数据数据来看,该项目已逐渐恢复到原有1.45万/㎡左右的均价。

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中海天钻一期预计将于9月30日交付

柳州华润幸福里已经进入收尾阶段,只有建面约146㎡、178㎡两种户型在售,余量20套左右。柳州华润置地最近的冲量重心都转移到了华润静兰湾与柳州万象府上,幸福里除了部分特惠房源外没有太多的优惠计划。

7月柳州销冠盘联发·君悦朝阳8月后进入正常顺销,项目就位于该集团曾经大热的联发·君悦壹号旁边,主力户型建面约90-135㎡,主攻刚需与初改群体,户型设计注重空间实用性。其实从价格来看,该项目的价格并没有比当初君悦壹号高出太多,而周边竞品基本上也都是1.1-1.2万/㎡左右的价格,说明如今水南片楼盘要想要在走量与利润间保持平衡,这个价格是比较合理的。

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联发·君悦朝阳样板间实景

去年年末大热的云星·钱隆学府今年表现不温不火,尤其在周边新房源、特惠房不断涌入的情况下,项目营销策略依然不急不躁,价格也比较稳定。按正常来说,项目最开始销售的是临近炮团路的临路楼栋,而现在重点是内庭楼栋,内庭楼栋的售价会更高一些。如果喜欢项目的交通与商业环境,时下正是购买良机。

因为恒大集团在全国范围为推行7折政策,与中海天钻地价差不多的恒大珺睿府项目最近破天荒地对6#楼建面约173㎡户型“精改毛”,最低单价仅10XXX元/㎡,与周边的大多数项目相当。不同于只面向高端人群的中海天钻,恒大珺睿府项目从开始规划就适当保留了相对亲民的建面约100-130㎡户型,这部分带装修房源在此番调价中也调整至了1.1-1.25万/㎡

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恒大珺睿府多栋楼外立面已经完成

在售商办选项较少 待售产品何时入市仍是未知数

水南片之所以被规划为“面向未来的新住区”,除了各类高品质住宅外,精心布局的沿街/社区商业及写字楼、公寓产品也是市场上的热门产品。就在去年下半年,柳州华润中心的SOHO产品还一度低至“7”字头起,凯旋门商铺甚至还有不到“6”字头的。恒大御府的商铺虽然宣传得不多,但销售速度也比较快。

然后今年下半年后,水南片商办产品也发生了明显的变化,上述那些热销产品都已售罄,柳州华润中心只剩下了B座的少部分LOFT公寓,单价1.05万/㎡左右;凯旋门商铺部分早已无货;写字楼华润大厦目前顺销,还有租售同步、返租金、返物业等政策,但柳州写字楼市场本就比较小,加上上半年的疫情让很多投资者放缓了脚步,所以还得一步一步来。

整个水南片目前还在在售的商铺只有中海天钻的建面约41-99㎡产品,且只有12套。老盘汇东智郡也有商业部分在招商,但只限自营、联营、合作经营。

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中海天钻15#楼商铺是水南片目前为数不多在售的商铺产品

联发·君悦朝阳、云星·钱隆学府、恒大珺睿府规划上还有比较多的商铺货量,但也因为住宅产品去化压力重,现阶段这些项目还没有出售商铺产品的打算。 

新项目新概念 持币待购的朋友可以多走走

对于水南片仍然在售的项目来说眼下的市场形势是挑战,也是机遇。机遇在于版块内竞争对手已经不多,而版块外的竞争对手的现代化商业配套根本不能与水南片相提并论。

交投地产阳光100新叶城作为水南片目前唯一且有可能是最后一个在非熟化地块上建设的未上市项目,针对水南片的优势做了很多优化,比如生活馆(即营销中心)所在的地块规划了6层办公楼(后期作为写字楼还是公寓销售目前未定);住宅的沿街商业布置在了南面临近西江路主干道及东面自身商业/办公地块的区域,既减少商业对业主生活的过分干扰,又使商户的利益最大化。

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新叶城实景合成图

项目目前公布了6#楼与8#楼建面约87-117㎡ 2+1至四房户型,一共有4种,避开周边竞争对手主推的建面100㎡左右的户型,转而将主力转变为建面110-117㎡之间的高拓展产品。在当前法规限制下,该项目建面约110㎡的户型可以做到四房,这点放眼全市也比较少见,降低了二孩家庭入住水南片的门槛。

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新叶城建面约110㎡户型可以做到四房

阳光100擅长打造具有艺术感的生活社区,此前柳州的经典时代、阳光100城市广场都展现了其远超同时期项目的产品品质。新叶城除了常规的住宅、商业规划,还有幼儿园、泳池、篮球场、羽毛球场、mini影院等,它更提倡一种健康休闲的生活方式,而不是传统房企单纯强调的精美园林。

总而言之,目前水南版块的优势就在于商业与交通,商业比它发达的没有新住宅卖,交通比它发达的生活氛围没有它成熟。虽然面临土地资源见底的问题,但这与想买城市中轴住宅的购房者又有什么关系呢?


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