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2020年柳州土地市场成交5261.87亩 总揽金130.06亿

来源:柳房网 责编:梁程雪 发布时间:2021-01-05

(柳房网讯)2020年是特殊的一年,一场毫无预感的“新冠疫情”来袭,全球经济受创。重生,或许是描述2020年房地产市场最恰如其分的词汇,而曲折,则是形容全国土地市场的重生之路。经历了一季度冰封,二季度重启迎来供应潮后,三季度又因受“三条红线”政策的影响,融资渠道收紧,土地市场热度有所下滑。四季度土地溢价率较二季度降幅明显,土拍热度难走高。

柳州土地市场2020年有几大关键词,底价成交是主流:柳州今年总成交5261.87亩地,与去年相差无几;总揽金130.06亿元,较去年超200亿的成交额下降35.1%,在成交的91宗地块中,87宗为底价。

土地溢价率低:柳州今年仅有4宗地转入竞拍环节,最高溢价60.3%,余下3宗溢价率均不超30%,与2019年最高溢价122%相差甚远,房企拿地热情锐减。

外企谨慎入驻:今年仅有奥园、旭辉两家新房企进驻,与去年“大鳄围城”的局势对比鲜明。

平台公司兜底:今年平台公司拿地43宗,面积占比58.6%,仅2宗低溢价,41宗底价成交。

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柳州城市实景 

今年柳州土地市场还有2个较为明显的特征,一是旧改用地频推,大体量白露村、马厂村旧改项目用地频繁挂牌,跃进路、红卫仓、中铁物流园、凤凰巷等旧改项目用地成交,旧改进程加快。二是对装配式建筑的推广力度加大,据统计,今年已推出13宗共1393亩装配式/三板体系用地,其中年内最高溢价率地块、最高楼面地价地块——桂柳路北侧83亩地也要求运用三板体系。

 

2020年土地成交具体情况:

成交面积5261.87亩 成交金额130.06亿元

据柳房网数据中心统计显示(以下统计数据均包含柳江区),2020年柳州土地市场总挂牌101宗地,总供应面积5961.6亩,其中6宗因故暂停出让,4宗流拍(P27号北雀路地块流拍后二次挂牌成功出让,P33号地块流拍后二次挂牌因故暂停)。成功出让91宗5261.87亩,成交金额130.06亿元,其中溢价地块仅4宗,87宗底价成交。

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从数据上看,2020年土地成交面积同比2019年减少55亩,降幅不大;总成交金额减少70亿,下降35%,为近4年最小成交数额。开年的疫情、三季度的“三条红线”都给房企带来了不小的压力,融资渠道收紧,拿地十分谨慎,底价成交依然是土地市场的主流。加上大体量旧改用地的频推,平台公司的兜底,土地吸金力锐减。


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各月成交情况:年底翘尾 12月土地成交量占比全年44%

2020年供地节奏呈“M”字型走向,按季度分一季度冰封、二季度重启、三季度修复,四季度激增。全年供应量稳定,年内大批量供地月份并不多,唯一一次上千亩供应量在12月,年底翘尾为今年土拍画上了句号。

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上半年供应量锐减 现年内最高溢价地块

今年上半年,一季度因受新冠疫情影响较大,总体供应较少,成交33宗2092亩地。1月份土拍受疫情和春节假期双重影响,0挂牌0出让。2月土地市场破冰,首期土拍碧桂园底价成交阳和131亩江景地块,为年内首个新盘;大体量马厂村旧改项目用地首推3宗。3月仅成交1宗桂柳路地块,为大唐观邸补充地块。 

二季度随着新冠疫情的有效控制,土地市场恢复有序供地。4月份一举推出12宗经营性用地,除涉宅用地外,还涉及旧改、商业、配套。跃进路旧改项目—云星·钱隆御景项目地块首推,白露村旧改用地集中出让208亩。桂柳路友邻汇、阳和中西医结合医院用地也于当月成交。5月份仅出让1宗111亩商住用地,由安居底价成交,城建集团携手柳江区共建新城。

6月份为柳州土地市场集中供地高潮,挂牌14宗经营性用地,3宗流拍,11宗成交。其中桂柳路北侧83亩地块由保利以60.3%的溢价率竞得,为年内最高溢价地块。柳江大道169亩地块同期推出,由安居以22%溢价率竞得。这两宗地块的成交,打破了上半年一直以底价成交的僵局。

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下半年供应量激增 两大新房企入柳

今年土地供地任务集中在下半年,总成交58宗3169亩地。7月份无涉宅地块挂牌,成交3宗配套用地。8月涉宅地块3宗,其1为绿城·杨柳郡补充用地,余2均位于柳东新区,由东城兜底包揽。9月涉宅地块3宗,交投地产以29%的溢价率竞得北雀路45号79亩临江地块,为年内溢价率第二高地块,此前该总地块于6月份因未达协议价流拍。鱼峰近两年来首次出让超百亩宅地位于白云路,由城投兜底。 

10月红卫仓旧改用地成功出让,由奥园与瀚德打造,奥园成为年内首个入柳房企。11月9宗涉宅用地出让,5宗为马厂旧改用地,4宗由平台公司底价成交,其中鱼峰柳石路南段2宗约186亩地由中房兜底包揽。12月土地市场翘尾,成功出让19宗合1062亩地,其中旭辉底价成交阳和225亩滨江地块,首入龙城,为年内唯二入柳新房企之一。龙光凤凰巷旧改、荣和中铁物流园旧改用地也成功出让。

 

各城区土地成交:柳北新“供地王者” 柳东供地量同比减半

2020年柳州各城区供地刷新了以往的格局,两级分化更为明显,柳北以1993亩的成交量成为新晋“供地王者”,楼市热度上涨。河东位居第二,柳东新区位居第三。

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柳北今年成功出让43宗1993亩地,占总成交面积38%,成交金额393090万元,占总成交金额30%。柳北成为新晋“供地王者”,旧改项目用地贡献突出,据统计,今年马厂村总成交14宗598亩地,白露村总成交6宗330亩地。此外还有凤凰巷、红卫仓、跃进路旧改项目的亮相,这些旧改项目不仅推动城区更新、配套设施完善,也打破了柳北楼市僵局,给刚需购房者带来更多的选择。 

河东今年成功出让13宗1216亩地,占总成交面积23%,成交金额345165万元,占总成交金额27%。河东依然是典型的高地价区域,保利以60.3%溢价率、6304.3元/㎡楼面地价拿下的桂柳路北地块成为年内最高溢价、最高楼面地价地块。今年片区内挂牌土地基本以平台公司底价成交为主,以往破百的高溢价“地王”难再现。 

柳东新区今年成功出让15宗779亩地,占总成交面积15%,同比2019年成交面积下降45.5%,成交金额153545万元,占总成交金额12%。柳东新区土地市场热度锐减,与楼市的下行息息相关。在市场压力下,新区多个楼盘首当其冲采取“以价换量”自保,与去年柳东新区外来“大鳄围城”的局势不同,今年外企拿地十分谨慎,仅碧桂园、旭辉两家入驻阳和。 

鱼峰、柳南、柳江三大区在土地市场上的表现一如既往的“低调”。不过鱼峰较去年有所突破,成交3宗宅地,其中2宗面积超百亩,也许能缓解今年片区楼市“青黄不接”的僵局。柳江区土拍出现了年内4宗溢价地块的其一,安居建设以22%的溢价竞得柳江大道169亩商住用地。柳南旧改进程也在加快,12月荣和中铁物流园首期111亩旧改用地成交。

 

各城区新增:柳北区远超其他城区居榜首

综合计算各片区成交土地的计容面积,2021年的楼市供应情况两极分化十分明显。柳北供地面积最大,老城区生活氛围醇熟,以刚需为主,容积率基本在2.5-3.5之间,加上旧改项目容积率都普遍比较高,计容面积远超其他城区,预计2021年房源充足。

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柳东今年的供地量减半,新区刚需特点突出,按计容面积算供应量仅此于柳北。柳东热度减弱,然阳和表现亮眼,年底旭辉择阳和社湾村225亩地块首入龙城,将打造宜居宜业的综合体项目,为阳和刚需客群提供更多选择,也为将阳和打造成宜业宜居的城市滨江生态居住综合区做有力的铺垫。 

河东作为柳州房价地价风向标,豪宅云集,总体来说偏改善,容积率相对比较低,计容面积低于柳东新区。今年新盘也不多,保利的83亩桂柳路北地块用于打造明玥山语(未售),联发的44亩学院路地块用于打造君悦天成二期,其余还有5宗宅地为本地房开的储备用地,预计2021年河东再出新盘。 

鱼峰、柳南两个老的主城区,刚需占主导地位,鱼峰今年出让的两宗超百亩宅地容积率3.0,这让它在计容面积上略低于河东,鱼峰今年推出的多个旧改项目还未面市,预计2021年楼市新盘主要还得依靠旧改。柳南111亩中铁物流园旧改项目最大容积率达4.2,这让它在计容面积上胜于柳江。反而柳江今年出让的地块容积率最大2.6,作为一个新城,还有大量待开发土地值得期待。

 

各城区历年房价地价比:河东连续2年上涨

房价地价比反映的是商品房拿地成本与利润空间的关系,比值越大,则利润空间更大,也更容易成为潜力股。综合观察2020年各城区的房价地价比,柳北这个“供地王者”保持着遥遥领先的姿态,滨江西两大旧改项目的开发,低成本拿地营造价值洼地的态势。

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柳东新区房价地价比值排行第二,相对去年上涨幅度不小。今年柳东推地节奏放缓,土地热度锐减,3宗地块流拍,其中1宗二度挂牌放宽拿地条件后又因故暂停出让。去年多个地块溢价,今年全部底价拿地成本低,房价地价比值上升。新区对比主城区城建配套不够醇熟,待配套设施完善后,土地价值才会更凸显。 

综合观察近3年柳州各城区房价地价比,仅河东的比值连续两年上涨,相对前两年河东频现高溢价率地块,今年房企基本底价成交,河东作为大力发展的主城区,配套规划醇熟,受“降价潮”影响较小,相当于低价入,高价出,保值性更高,拉大了房价地价比值。

 

地块溢价率:仅4宗溢价 最高溢价率60.3%

2020年成交的91宗地块中,溢价地块仅4宗,同比2019年18宗的溢价地块,大幅减少。去年最高溢价率122.3%,而今年最高溢价率只有60.3%,创下了近几年的溢价新低。柳州控地价、控房价效果显著。

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2020开年受“新冠疫情”影响,经济受阻,为了维持财政收入,刺激房企拿地积极性,年中加大优质地块的推广,6月2宗地块引起房企竞拍,最终溢价出让。年内最高溢价地块P(2020)25号地块位于河东独凳山热门板块,由保利以6304元/㎡楼面地价、60.3%溢价率夺得。P(2020)26号地块位于柳江大道,由安居建设以2331元/㎡楼面地价、22%溢价率竞得。 

P(2020)54号北雀路79亩临江地块在6月份已挂牌,中房、大都两家房企参拍,因未达到地块协议价而流拍。9月份再度挂牌,中海、广西地产集团、中梁、阳光城、彰泰、碧桂园、中房、兴进、华发共9家房企参拍,历经121轮最终由广西地产以7.6025亿元斩获该地块,楼面地价4411元/㎡,溢价率29%。 

从溢价率上看,外来房企在柳拿地十分谨慎,底价成交、平台公司兜底是今年土拍明显的特点,平台公司在一定程度上维持着柳州土地市场的热度。

 

各类型房企拿地情况:平台公司包揽59%的土地成交量

2020年成交的91宗地块中,平台公司成交43宗3081亩地,占总成交面积的59%,成交金额73.3亿元,占总成交金额的56%。平台公司具有维稳的社会责任属性,在土地热度下行的局势下,兜底维持市场热度的同时,贡献了过半的土地财政收入。 

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外来房企成交38宗1983亩地,占总成交面积的38%,成交金额52.56亿元,占总成交金额的40%。今年新入柳房企只有奥园和旭辉,去年“大鳄”争相入柳局面难再现。成交数据更多来源于万科城、鼎华城这两个大体量楼盘,以及云星、荣和、大唐、保利等房企的再次布局。

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地块性质分析:纯住宅用地同比2019年上涨57.5%

从全年成交地块性质的供地面积来看,今年纯住宅用地上涨幅度明显。在成交的91宗地块中,纯住宅用地34宗2148亩,占总成交面积41%,同比2019年上涨57.5%,成交金额64.18亿元,占比49%。在溢价的4宗地块中,3宗为纯住宅用地,纯住宅用地更受房企青睐,吸金能力更强。

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涉宅地块25宗2046亩,占总成交面积39%,同比2019年下降23.6%,成交金额47.04亿元,占比36%。在因无房企参拍而流拍的3宗地均位于柳东,2宗为商住混合用地,在房企拿地越来越谨慎的今年,除去地块区位原因,出让的配建条件也是房企重点考虑因素之一。

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纯商业地块8宗376亩,占总成交面积7%,成交金额13.01亿元,占比10%。非开发性用地24宗690亩,占总成交面积13%,成交金额5.83亿元,占比4%。

 

成交总价TOP5:底价成交主流趋势下 平台公司包揽冠亚军

今年底价成交依然是主流,在成交总价排行榜位列第一、第二的地块均由城投集团底价包揽,最高总价为9.63亿元,相比2019成交超10亿地块就4宗,最高达15.785亿元,今年限地价成效明显。

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鱼峰去年在土拍市场无水花,今年推出的白云路东段164亩宅地以9.63亿元总价跃居成交总价排行榜第一,近年来鱼峰主城区少有新盘布局,此宗地块的出让,将能够缓解鱼峰刚需房源“青黄不接”的囧势。 

排行第二的P(2020)65号地块为柳州重点养老服务设施(医养结合)项目——秋澜颐养中心的规划用地。排行第三的P(2020)54号地块毗邻滨江西热门板块,临近柳江,规划有学校、道路、商业等,未来前景广阔,难怪成为众多房企争夺的“香饽饽”,广西地产再下一城。 

P(2020)93号地块为荣和中铁物流园旧改项目部分用地,总占地面积约924.18亩,荣和的进驻,各项配套设施的规划建设,将一改河西的城市面貌,提升居民生活水平。P(2020)77号地块由龙建成交,将建设柳州轻轨控制中心。

 

楼面地价TOP5:年内最高地价6304.3元/㎡ 创3年新低

2020年楼面地价排行第一的为保利拿下的83亩桂柳路北地块,楼面地价6304.3元/㎡,相比2019年最高楼面地价8046元/㎡、2018年最高楼面地价8806元/㎡,创下了新低。这与今年上半年的疫情影响、下半年“三条红线”压力下楼市“降价潮”息息相关,房企拿地十分谨慎。

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排行榜前五河东占了四席,其中独凳山板块的桂柳路占了3席。保利的进驻,为独凳山这个板块再注入新的热度。如今独凳山汇聚了华润、彰泰、大唐、龙光、保利、金科等多家房企,后市可期。

 

单亩地价TOP5:柳北包揽前三 两宗旧改用地上榜

2020年土地成交单亩地价方面,今年无千万级地块,排行榜前三均位于柳北。最高地价为广西地产竞得的79亩北雀路临江地块,952万元/亩。旧改项目马厂村P(2020)82号地块以936.7万元/亩荣登第二。温馨地产以810.8万元/亩地价成交白沙路6号印刷厂地块,该地块仅22.38亩,涉及住宅、商业、旅馆等,这也是平台公司唯一上榜的地块。

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荣和中铁物流园项目首期用地P(2020)93号地块以646.1万元/亩排行第四,旧改项目容积率都比较高,因此楼面地价并不高,为2567.2元/㎡。保利桂柳路地块因高溢价,单亩地价达630.4亩,排行第五,打造明玥山语,预计2021年可入市。

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