2021年柳州楼市营销总结:新盘低价入市 优惠花样百变
柳房网
2022-01-11

(柳房网讯)2021年的楼市用“跌宕起伏”形容也不为过,有人说,今年是地产人最艰难困苦的一年,因为“活下去”成了不少房企的年终目标。

疫情反反复复,成交量也是起起落落,叠加全面去杠杆的“三条红线”“房贷集中度管理”等全面落地实施,信贷收紧,房企资金获取受限,销售、土地、投资纷纷遇冷。

降档、降速、降负债已成为房企当下最重要的目标,以负债来扩张房企发展模式被彻底改变。多家房企降价抛售只为加速销售回款,“工抵房”、“员工房”、“送装修”、“送车位”等各种优惠方式迭出,但刚需购房者面对接连不断的优惠后逐渐麻木,开始持币观望,大有“围山观虎斗,适当捡捡漏”的感觉。

知名民企暴雷,疫情与资金的压力之下部分房开商延迟交房,保交付也成了项目的卖点,央企、国企优势更突显。

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柳州城市风光

在短期政策仍紧的环境下,企业营销资金受限,各家房企的营销方式也有改变,下面跟着小编来回顾2021年有哪些令人印象深刻的营销事件吧!

01.共16座营销中心开放

盛“大”开放 “小”无声息

在各种营销活动中,宣传力度最广、最直接的就是新项目营销中心的开放,通过别具特色的营销中心可以展示品牌及产品优势所在,为新品的面市提前造势蓄客,其中也包括部分通过城市展厅的开放提前蓄客的,营销中心与首开同时进行,气氛更加热烈。

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据柳房网统计,2021年全年共16个营销中心开放(不包括城市展厅),与2020年24个的数量相比,开放量减少近一半。一年中除10、11月之外均有营销中心开放,开放的数目也并不算少,但能引起热烈反响的不多。

大品牌资金较充足,营销中心的设计建设都独具自身特色,比如交投地产兴进·滨江郡府宋氏美学风格的营销中心、建发·磐龙府因别致园林未售先火的营销中心刷爆朋友圈及旭辉现代感十足的“微笑艺术馆”【江来CLUB】,场景丰富,景色优美,也成为诸多柳州市民的拍照打卡点,为项目增加人气。

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建发·磐龙府营销中心开放活动现场

除此之外,现场的活动诸如书画奇石瓷器展,舞蹈表演乐器演奏、美食盛宴等各种花样迭出不穷,但要将活动办好,深入人心,达到宣传目的并不简单。

旭辉江来营销中心开放当天,项目邀请了十余名网红博主现场同步直播,后期还邀请抖音达人拍摄rap小视频继续造势,营销模式紧跟时代潮流,宣传十分成功。

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旭辉江来营销中心开放网红现场直播场景

小品牌营销费用有限,项目体量也不大,宣传没有水花,部分楼盘为节省开支只是在项目附近租个临街商铺作为营销中心,更甚者路过才后知后觉此处是营销中心,营销效果大打折扣。

 02.项目再推新品

仍用心举办发布会

 

“三线四档”对房企的管控,导致房企融资进一步收紧,资金压力大,导致各家房企在举办大型活动上都比较谨慎。

据柳房网数据统计,2021年全年共14盘再推新品,仅4盘举办新品发布会,分别是华润万象府的二期高拓百变新品发布会、龙象城“预见,便倾心”领誉新品发布会及碧桂园柳州地区新品发布会。

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新品发布会活动现场图

03.轻营销 重渠道

暖场活动明显减少

→轻营销

客户看房一般集中在周末或节假日,楼盘举办暖场活动可以保证客户的到访量,给销售人员合理邀约客户上门的理由,也能营造出良好的氛围,增加成交机会。常规的暖场活动主要是吃喝、表演、亲子互动及DIY等。

据柳房网的数据统计,今年各房企每周暖场活动平均在7-8场,大小节点期间活动会增加,大节点周末暖场活动最高达到27场,分别是中秋、国庆两个节点的周末。

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某楼盘国庆暖场活动,相比以往人气冷清很多

客户信心不足的大环境下,暖场活动的效果锐减,非大型节点的暖场活动门可罗雀。各家策划简衣缩食,非节点周末能不办则不办,暖场活动的数量明显减少。

→重渠道

房企之间竞争激烈,占市场、争份额、获收益,活下去比什么都重要。

单纯依靠搞活动的营销手段,成本高、效果也不佳,各家房企开始通过拓展渠道、利用渠道获客促成交。

①渠道分销

近两年,房企与渠道分销合作的案例屡见不鲜,“某某总代”、“渠道特惠价”等词眼层出不穷,渠道合作的模式已经成熟普遍,是双赢的新模式。

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房企与渠道签约

对房企,渠道自带流量,以渠道折扣及分佣的模式合作,既能达到宣传的目的,还能拓展更多的意向客户,成本低效果实在;

对渠道,近年来柳州市二手房市场低迷,新房选择多价格低,二手房选择有限且价格降不下来,与房企联合无疑扩大了自家市场的商品种类,利润还不低,只赚不赔。

②互联网拓客

当前我们正处于自媒体发展的大潮,短视频及直播平台发展迅速,越来越多家房企开始重视互联网的宣传,如置业顾问与策划同上阵出演视频、大型活动邀请人气主播同步直播、固定时间段以直播形式与观众互动解疑的方式越来越普遍。

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房企拍摄短视频及开展直播活动

 04.楼市优惠战

“工抵房”“送车位”优惠模式层出不穷

2021年上半年楼市虽不火热但是稳中有增,跟着节假日推出一些特价房及限时的节日特惠,下半年开始楼市“金九银十”再到“双11”、“双12”,再到年终特惠,各家房企各出奇招只为加速去化,回款保命。

“特价房”、“工抵房”“员工房”等各种优惠模式层出不穷,“双12”期间,柳州近40个新盘推出优惠活动,优惠力度都非常之高。

 

→工抵房

上半年,楼市曾刮起一阵“工抵房”的风,工抵房一般是房企为资金周转抵押给工程方的房子。

一般工抵房的房价是远远低于房开正常销售的房价,用“工抵房”包装特价房源吸引消费者,也是收到了比较好的效果。如碧桂园·未来城一期打出工抵房“4”字头的单价后走量不错,几个月时间一期便售罄了。

下半年开始,恒大暴雷,多家房企延期交付,“工抵房”的噱头不再频繁出现,毕竟这个时间段推出工抵房无疑是在告诉消费者,我资金困难了!

→买房送车位

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“双12”期间送车位活动海报

2021年下半年开始,越来越多的楼盘打出买房送车位的优惠政策,送车位券、送1万元购车位资格、送车位使用权或是直接送带产权的车位,远洋红星天悦曾打出购合院别墅送3个车位的优惠政策。

虽是借“送车位”名义捆绑出售车位,换着法子促销,但车位的确是多数购房家庭的必需品之一,一步到位还省现金,消费者也乐于接受。

→买房送物业费

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送物业费的优惠活动海报

今年送物业费也成了各盘优惠的主流,按物业标准2.1元/㎡计算,100㎡的房子每年物业费也有2520元,10年物业费即25200元,面积越高物业费越高,则优惠越多。

送36个月、60个月、10年、15年物业费,看起来更唬人,且部分楼盘面临交房,跟送车位性质一致,直接送物业费对于购房客户也是实际的优惠,客户也愿意买单。

→送装修

买房送装修也是房产快销的新模式,2021年6月,远道集团携京东、中国建筑装饰装修材料协会及装库科技签订战略合作“双12”期间,柳州万科城推出成交送家电8件套及家具3件套的优惠政策,大唐印象也在12月初推出送装修补贴的优惠。

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香颂·蔚澜半岛与京东合作

对于开发商来说,不用通过打折降价来吸引客户,就能用活动来制造营销爆点,提高成交率,打破销售僵局,快速去库存,让资金得以回笼。

“买房送装修,交一万送十万,致力于解决刚需客户没钱装修的困境,省时省钱又省心,这个吸引力十分有力。而且是在原房价不变的前提下,他们的积极性会更高。

 

05.“低开入市”引发区域价格内卷

一般情况下,项目首开都采取低开高走的方式,首开价格相对比较实惠,吸引市场的充分关注,后期加推再根据首开的销售情况调整营销战略和价格体系。也是由于“首开最优惠”的规律,客户都尽量选择在首开日集中签约,楼盘也能借此造势宣传。

今年的楼市特别“内卷”,在优惠政策上各盘以价换量明争暗斗之外,新品首开“低价入市”引起内卷,甚至掀起片区价格大战,这种现象主要集中在下半年。

旭辉江来“6XXX”首开

掀阳和价格战

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旭辉江来首开活动海报

2021年8月14日旭辉江来以6XXX元/㎡的单价首开,当天定房还可送3万车位抵值券。首开当日,阳和各盘也纷纷调整优惠政策,如联发山水间不仅推出“6”字头单价特惠房源,还赠送均价6.8万/个的产权车位,星悦湾带装修住宅单价60XX元/㎡起,融创瀚德融公馆推出6088元/㎡起特价房源,还送1万购车位的资格。

龙光玖珑府·观山苑“5”字头首开

柳东陷价格“内卷”

2021年10月1日,观山苑作为龙光玖珑府三期首开单价55XX元/㎡起,柳东新区9月成交均价7163元/㎡,开盘价远远低于当时柳东的成交均价。

观山苑的首开恰逢国庆,柳东各盘的优惠力度也十分巨大,大唐印象10套特价房低至5323元/㎡,万象府一口价房源6356元/㎡起,成交送家电礼包,至高送5年物业费,合景映月台带装修住宅“8”字头起,购房享9折优惠,就连极少有优惠的荣和·公园墅也打出了8折的优惠,远洋红星天悦的合院也从220万起/套降至208万起/套还送3个车位,竞争激烈,内卷严重。

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观山苑首开宣传海报

9月9日大唐印象推出二期,案名状元府,新品特惠单价低至5923元/㎡,部分房源认购当天还送5年物业费。当时柳东新区成交均价7404元/㎡,特惠房也仅仅是低至“6”字头,大唐印象二期新品的价格远低于片区的均价。

10月1日,金科·集美天悦推出二期禧悦新品,开盘单价6000元/㎡起,比8月柳南成交均价8442元/㎡低了2442元/㎡。

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金科·禧悦以6字头低于周边在售的价格开盘

11月3日,融创·江南林语二期建面约83-113㎡新品首开,单价66XX起,柳南在售新盘不多,如荣和天筑均价8600元/㎡、中国铁建·国际城均价为8900-10000元/㎡、荣和·公园里均价7200元/㎡。

11月6日,碧桂园·星悦湾新品“星著”为建面约126-132㎡三房,与前期产品不同于,新品为毛坯房,单价更低。预约1万抵5万,开盘当天单价“5”字头起,成交加1千就送车位,同片区里旭辉江来与联发山水间为“6”字头,融公馆特价房也只是低至56XX元/㎡。超低的价格让碧桂园·星悦湾自推出毛坯新品就屡屡登上阳和榜单前三的位置。

12月15日,碧桂园·未来城二期新品——新城之光以42XX元/㎡的单价开售,这样低于片区市场均价的优惠,着实非常诱惑,吸引了诸多成交。

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碧桂园·新城之光42XX元开盘价远低于周边在售楼盘价

 06.捐资助学傍名校

学校关乎孩子的未来,是影响广大市民购房的重要因素,拥有的优质教育配套的项目往往能卖出更好的价格。去年有柳北万科城捐献柳北实验中学、柳州绿城捐赠1500万元支持柳北白沙片区教育建设及柳州华润捐助静兰中学(12中教育集团管理),今年也有不少联合事件,均发生在柳北。

2021年5月20日,广西瀚德集团及柳北区教育局共同签订十五中学(本部)胜利小区的投资建设协议,新校区在柳州市十九中学原址再扩建至85.8亩,满足60个教学班,3000名在校学生(含原有校舍)的教学功能需求。

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借“名校”也是楼盘营销的重要手段之一

2021年11月19日,柳北区教育局、城中区教育局、市景行小学三方签署有关景行小学(柳北校区)办学协议。柳州市景行小学(柳北校区),是在柳北区政府的推动下,携手广西瀚德集团联合在红卫仓旧改项目N6地块上建设,规划总建筑面积约21600 ㎡(27.94亩),可容纳2160个学生。

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景行小学的引入,创新了城区间教育合作的新模式

2021年12月21日,在柳北区委政府以及有关部门的大力支持下,由紫荆花城项目承办的柳州市景行小学(柳北校区)项目开工奠基仪式圆满举行。

至此,柳州市景行小学(柳北校区)和柳州市第十五中学(本部)胜利校区的引入,创新了城区间教育合作的新模式,优化教育资源,也将提升柳北的教育发展水平。


小结:楼市政策趋严,信贷收紧,房企资金紧张,各方抢先降价抛售只为加速回款;营销预算削减,暖场活动减少,新盘低价入市,优惠活动花样百出只为促进成交。

不觉间已经进入2022年,房住不炒,回归居住属性,仍是楼市主调,各家房企还会玩出怎样的营销花样,让我们拭目以待!

 

责编:陶雯雯
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