柳州历年“地王”沉浮录:谁笑到了最后?
柳房网
2022-04-13

(柳房网讯)“地王”作为土地市场的特殊现象一直是业内业外人士关注的焦点,保利、荣和、华润、碧桂园、恒大等房企都曾在柳州土地市场上的创造过记录,新旧“地王”的更迭也从侧面反映了柳州的经济运行与营商情况。

小编梳理2009年至2021年至今柳州历年成交总价与楼面地价最高的项目,成交总价中2019年的华润静兰湾与2021年的交投地产河东北项目都突破了30亿元;楼面地价中2018年的恒大珺睿府与2019年的祥云胜地2号地块也在8000元/㎡以上,大部分“地王”位于柳北、河东。(注:以下“地王”按年排序,数据不含纯商业用地)

成为了城市地标的“地王”

保利·大江郡地块最早是柳州锌品厂等企业集中的区域,有着江景、临近五星商圈与河东等优势。2009年的土地交易会上当竞价突破11亿时,竞买主持人惊呼:“柳州从来没有过10个亿的大宗标的,投资有风险,各位举牌请慎重!”最后经过近200回合,终于由保利置业拿下。

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保利·大江郡实景

保利·大江郡占地面积254.01亩,由精装江景住宅、保利商业广场、保利国际中心等几个部分组成,是柳州早期的大型城市综合体。2011年首开单价就达到1万元/㎡,当年柳州全年住宅成交均价不到5000元/㎡,这样的成绩可谓惊人。

现在保利·大江郡二手房价14000元/㎡左右,蜿蜒的建筑外立面已成为柳州江岸的一道风景线。现在柳州江景房已经不稀奇,但能达到这种品质的江景房少之又少。

荣和·天誉2012年摘地时周边的景行小学、十二中、柳州高中已开学,白沙大桥当时还在规划阶段。2013年项目首开时均价就达到了13000元/㎡,最后几栋全玻璃江景住宅楼收官时参考均价仍在25000元/㎡左右,现在二手房源只是略低,至今仍是柳州豪宅价格的天花板,如今很多别墅产品单套的价格仍没有这个项目的大平层高。

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荣和·天誉实景

2014年进驻水南的华润置地凭借新一代的综合体开发理念彻底带火了这片区,随后的几年很多房企都跟随华润的脚步而来。柳州华润中心由华润大厦、万象城、万象润街、萬象SOHO、华润幸福里、华润·凯旋门多个部分构成,覆盖居住、办公、商业等多个方面。

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柳州华润中心实景

2014年华润·凯旋门首期开盘仅7字头,而现在二手房高达13000元/㎡左右。凯旋门的业主见证了水南从城中村变成新一代富人区的全过程,华润的开发实力、建筑品质、物业管理等各方面都深受市场认可,对后来的万象府、静兰湾都产生了深远影响。

2016年拿地的碧桂园·十里江湾是2009年至今总价排名第三位的“地王”,353.8亩的占地面积也仅次于三年后的华润静兰湾。与此前几位不同的是,该项目拿地时凤凰岭大桥、莲花山隧道、中医医院东院等都未完全落地,学校也不占优势。

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碧桂园·十里江湾实景

然而该项目还是凭借当时相对新颖的设计征服了市场,两梯三户/两梯两户的大平层、叠墅、双拼别墅等产品在当时的柳州市场不多见。在它之前的柳州碧桂园项目已经阐明了这家房企拿地大胆、设计出彩的风格。十里江湾高层首开均价11500元/㎡,如今二手房价格也有小幅上涨。

2011年除了惊艳柳州地产界的保利·大江郡地块外,当年阳光100的窑埠TOWN项目也拿下了楼面地价“地王”,这座古香古色的城市会客厅矗立在蟠龙山下,别墅成交价一度在千万级以上。2017年,窑埠古镇再迎新楼面地价“地王”,本土平台公司祥云盛世摘得窑埠TOWN旁的祥云领地地块,每套叠墅价格在500-700万。

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窑埠古镇实景

两个项目使这个极具历史风情的区域成为了集居住、商业、旅游、娱乐、民俗风情、码头等多种功能于一身的文旅商业街。

拿地后突遭变故的“地王”

位于三中路的明硕科技商业大厦拿地于2010年,2013年封顶之后存在未支付工程款、拖欠员工工资、涉嫌隐瞒商铺“抵押”销售给购房者等情况,随后开发商华硕公司于2018年宣告破产,项目也随之“烂尾”,当时指定管理人为广西银正律师事务所。

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明硕科技商业大厦2022年4月实景

2022年4月小编再访该项目时发现周边已没有围挡,整个外立面早已基本完成,如果有负责任的运营商接手将是再好不过,毕竟三中路也是市中心人口密集区域,消费潜力还是很大的。

2011年隶属于广西物资集团旗下的广西物华时代投资发展有限公司以14.256亿元购得城站路新风建材市场地块。当时的计划是将传统的老市场升级为集家居建材、超市、百货、影院等于一体的一站式中高档购物广场和住宅小区,但之后因为种种原因这个市场改造计划没能正式实施,直到现在新风建材市场依旧正常经营。

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新风建材市场实景

2012年广西洪全房地产开发有限责任公司以7731元/㎡的楼面地价拿下桂中大道13号地块,这个记录直到2017年才被碧桂园打破,但项目经历原开发商退地、土地性质变更、二度流拍等等种种风波后终于在2016年由本土平台公司—柳州市房地产开发有限责任公司再度竞得,这就是现在的中房·紫东项目。

目前中房·紫东项目依然在建设中,155米的超高层纯大平层产品在现今柳州的房地产市场上仍独树一帜,也是景行小学总部、十二中高新校区旁为数不多的新房。

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中房·紫东建设中

2013年柳州双福、柳州兴柳、柳州兆安三家公司联合以16.029亿元的总价拿下了桂柳路楼梯山地块,当时项目案名为兆福观山悦,但之后建设并不顺利,2016年恒大地产开始接手该项目,2018年1月恒大地产取得了该项目的全部股权,该项目的住宅部分就是恒大华府,商业部分即恒大中心。

目前恒大华府大部分住宅都已建成交付,西南面少部分商铺和洋房因为历史原因没有建成。恒大中心2019年首开后工程进度不甚理想,最后也跟御府、珺睿府、恒大城、御景湾、雅苑几个项目一起陷入了停工风波,目前该项目仍未复工。

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恒大华府大部分已交付

2018年,恒大珺睿府8806元/㎡的楼面地价至今未有人突破,但该项目也不是一帆风顺,首开时均价曾达到17000元/㎡,停工前回落到了11500元/㎡左右。目前该项目一期1-7#楼已经复工,按开发商的说法“力争4月30日前交付给业主,确保5月31日一定交付”。

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恒大珺睿府一期2022年3月实景

新“地王” 新期待

2018年后的“地王”并未完全建成,但它们带来的全新生活理念已渐渐展露头角。

2018年拿地的中海天钻一期早在2020年就已交付,今年还将交付二期,三期也有望提前交付。与近年来流行的“高低配”不同,该项目只有建面约143-247㎡大平层产品,层数17/18层,247㎡户型所在的楼栋为三梯两户。目前毛坯房源均价1.4万元/㎡,带装修房源1.5万元/㎡左右,在行业调整期,它的价格与品质已经算很坚挺了。

2019年底拿地的华润静兰湾666亩的开发地块是目前单场土地交易会拿地最多的项目,其他大型项目都是一期一期拿地,华润一口气拿下独凳山片剩余地块充分说明了它的实力。目前该项目一期接近收尾,二期已入市,参考均价9400元/㎡。

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华润静兰湾首期即将在今年交付

同年祥云盛世摘得两宗位于鹧鸪江大桥东段北侧的祥云胜地项目开发地块,楼面地价分别为8046元/㎡与7312元/㎡,2018年首次拿地楼面地价就达到8072元/㎡,在柳州土拍历史上也比较罕见。

该项目总占地面积约530亩,容积率1.2,规划产品为洋房、别墅等,从效果图来看比较接近新中式风格。目前项目西面的城中区体育园已经开放,项目本身还在建设中,营销中心部分建筑已经完成外立面。

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祥云胜地营销中心建设中(摄于2022年4月)

去年隶属于广西交投的广西地产集团有限公司豪掷34.961亿元竞得河东大桥东段北侧的251.72亩地块,是目前柳州历代“地王”中总价最高的,6878元/㎡的楼面地价也是去年之最。该项目还在规划阶段,地块已经大部分平整。该区域在售新房源已经见底,如果该项目顺利入市将是柳州改善型居住市场又一生力军。

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交投地产河东北项目地块大部分已平整(摄于2022年4月)

未来“地王”的时代或将从纯资金竞争

变为质量与实力综合竞争

纵观柳州十余年的“地王”,大部分都诞生于当时配套相对成熟的区域,有赌对片区发展的项目,也有因为自身实力问题中途夭折的项目。在当前市场经济环境下再产生比以往资金投入更高的“地王”的概率已经很少,土地市场大体上已进入“国进民退”的阶段,从保利、华润、祥云盛世这些国企拿地经验来看,下一次如果还有新“地王”,在这些企业中诞生的概率更高。

不久前的柳州市土地推介会推出了34宗5187亩商住用地,其中不乏一些潜力较大的靓地,相信柳州未来的“地王”将成为这座城市更靓丽的风景线。

责编:韦亚
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