柳州十余家房企“联姻”,选购合作项目要注意什么?
柳房网
2022-04-21

(柳房网讯)近几年,柳州房地产市场上房企之间的合作已成为一种趋势,不管是房企大鳄还是本土公司,已经不再是一家独大的情况,房企渐渐形成互相合作、借力的意识。

合作开发渐成房企拓展趋势

房企合作趋势的形成,从根源上看,其实并不是房企主动选择的结果,更多的是为了应对市场和环境变化的一种选择。

一方面,房地产市场调控不断加码,房企“三道红线”、“土地两集中”等长效调控机制,随之而来的是土地市场风险、拿地成本高,使得房企经营利润大打折扣,甚至融资困难、资金链紧张,这种“抱团取暖”的形式无疑是房企间应对市场环境而做出的一种选择。

另一方面,或出于对可持续性发展的考量,进一步提高市场占有率。央企、国企与民企的合作,可利用民企相对灵活的机制、市场敏锐性或人才技术;而央企/国企在项目经验、开发能力、融资渠道等方面的优势又能弥补民企在项目开发的短板,实现优势互补。

在土地供应愈发稀贵、土地集中出让模式下,未来优质的土地将会更加集中在实力房企手中,这样的“团战”或许也将更频繁出现在楼市中。

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柳州十余家房企联姻,合作方式多样

纵观柳州市场上房企之间的合作,大致有这三种模式。

第一种:直接收购。这种合作模式,一般是一方将项目全部股权卖给另一方后,出让方实现完全退出,由收购方直接全资拥有项目。这种情况大多出现在房企无力操盘运营或项目停工、烂尾,这时通过股权收购,让项目获得生存与发展的机会。

如早在2013年楼梯山地块被双福、兆安、兴柳联合拿下,之后易主恒大集团更名“恒大华府”,再到合景接盘尔海·国际新城600亩待开发的土地,变身合景·云溪四季;以及去年12月初,停工多年的嘉鹏·中央城迎来了绿城管理与玉林建安组成联合投资人接盘的消息,提振了市场信心。

第二种:合作开发。目前柳州房地产市场上最为常见的一种,双方或者多方通过股权合作形式共同开发一个项目,或成立项目公司对土地进行联合竞拍;或一方有地,一方出资,入股项目合作开发。

这类合作模式,开发商的名字往往在项目案名有所体现,比如交投地产兴进·滨江郡府、交投地产阳光100·新叶城、奥园瀚德·紫荆花城、金科远道·集美天悦等。当然,也有低调不在案名上做花样的揽山庭、柳州万科城、盛天悦景台、皇庭君临天下、阳光城·丽景湾等合作项目。

其中,柳州万科城、奥园瀚德·紫荆花城属于开发商合作土地熟化旧改项目,分别是汇东与万科联合开发的白露村旧改项目、瀚德与奥园合作的红卫仓旧改用地,一方运作拿地,一方提供开发经验、品牌营销等支持。

还有近期金科宣布收购美的在揽山庭的股权,并继续携手光明合作开发该项目。虽然美的已经退出,但对项目的职能分工并没有太大的影响,金科在原先开发建设的基础上全权负责项目营销,光明仍专注于后期物业。

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揽山庭园林实景图

第三种:与本地平台公司形成战略合作。

对于本土房企来说,一般都有一定量的土地储备或拿地资源,大牌房企通过与本地平台公司合作,能够更为顺利的在柳州房地产市场实现项目落地,从而迅速抢占市场份额,实现品牌扩张。例如华润置地携手东城集团、轨道集团,分别合力打造华润万象府、华润静兰湾两大项目。这两个合作中,华润侧重项目落地开发,而平台公司则侧重区域配套的建设。

除了以上有实质性股权合作的项目之外,还有比如城建集团与阳光100用非典型股权合作打造的窑埠古镇,其中,窑埠TOWN(窑埠古镇A、B区)是由阳光100打造的开放式街区综合体;而C区则涵盖住宅祥源领地、龙城阁和螺蛳街等,均由城建集团打造。

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面对合作项目,选购时要注意什么

有利必有弊。多房企联合操盘的项目中,不同房企的产品定位、营销策略、成本控制、企业文化等方面都难免会存在一定的差异。如不能求同存异,开发商之间极易发生争夺项目话语权,这将势必会影响项目的正常运作和开发建设进度。

还有,如果项目开发主体较多时,后期竣工交房、物业等方面的责任界定也容易产生分歧,甚至各家房企可能很难做到独自操盘时的百分百投入,这些都是联合开发项目不容忽视的问题。

看到这些问题,很多人的第一反应是:“联合开发的楼盘,若是一方突然退出,项目停工怎么办?房子交付、物业服务出了问题该找谁?房企们会不会互相“踢皮球”推卸责任。”

所以,购房者在选购合作开发项目时要注意以下几点:

一、搞清楚合作方的职能分工,比如开发建设、产品研发、营销分别是谁在负责,若房企在各自负责的职能上口碑较好,相对来说对项目的品质会有很大的保障。

二、尽可能选择资金实力强、专业能力强的品牌房企。但同时也要理性看待品牌。品牌房企在一定程度上能保证项目品质,但在合作项目上就不一定都会用自己的物业公司,选购时建议提前看好购房合同,了解清楚楼盘物业的责任方是谁,毕竟物业的好坏直接关系入住后的权益。

责编:刘东琳
揽山庭 新叶城 滨江郡府 静兰湾 万象府 紫荆花城
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