逾期交付无理由全额退款、工地开放…这届房企拼了
柳房网
2022-07-11

(柳房网讯)受疫情及经济形势等宏观因素影响,房地产行业面临的形势依然严峻。据柳房网数据中心统计,2022年上半年柳州住宅成交面积为86万㎡,同比下降47.6%,住宅成交均价8131元/㎡,同比下降8.31%。

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2021年6月至2022年6月柳州住宅成交量价走势

目前行业还不知道这轮调整期会持续多久,大部分房企都做好了长期作战准备,过去占支出比例较大的拿地、营销、人员等费用能砍掉的都砍掉了。呈现在数据上,柳州今年上半年没有一宗住宅用地成交,大型营销活动几乎没有,连声势浩大的开盘活动都很少见,房企内部架构分分合合,各级员工的调动不计其数……

从今年上半年住宅成交量价走势来看,每月平均成交面积仅为14.33万㎡左右,比去年成交面积最低的月份都还要低,但房价的走势基本稳定在8100元/㎡上下,这意味着柳州楼市的行情已经处于触底阶段,如果没有更强力的外部刺激,短时间内很难改变目前的形势。

在过去的卖房市场,房企与购房者的关系更像是博弈,而在如今的买方市场下,房企不得不放下身段,与购房者平等对话才可能成交。

房企

工地开放、保交付的重要性达到历史最高

以前房企的营销讲究浮夸、讲究排场,现在都转向坦诚,特别是关乎交付的工程进度方面十分细化。今年上半年房企的工地开放日、媒体品鉴日明显变多了,万科、绿城、华润、联发等房企都做到了交房前一个月左右给业主提前验房,龙光·玖悦湾更是提前大半年举行工地开放日。

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柳州万科城二期提前一个月举行工地开放日

为了让业主和准业主更放心,很多房企也是想尽各种办法,比如大唐观邸就承诺逾期交付无理由全额退款、24小时云监工等与保交付相关的措施,并定期举行工地开放日活动。大唐印象则把交房即得证作为固定宣传语放到宣传文案上。

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大唐观邸7月保交付宣传

其实对于很多项目来说,一场工地开放日的支出远小于一场声势浩大的开盘和发布会,但效果其实并不差,在各家房企“节衣缩食”的今天这样的活动反倒更有意义。

过去大部分的项目对于工程进度的宣传并不上心,但是今年开始大部分的项目每个月都会在官方微信号放出工程进度信息。比如联发系的项目每个月都会把每一栋楼每一道工序的目前进度、总完成占比放出来;鼎华城的工程进度精确到土建、园林、消防、电梯等工程,甚至有些工序为什么进度暂缓、有些工序可能会造成什么问题都一清二楚,展示方式也是用视频的形式。

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鼎华城官微发布6月部分工程进度

现在很多项目的宣传有实景图就不会放效果图,即使是以前很嫌弃“工地绿皮楼栋”图,现在只要是封顶,都可视作好消息。

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盛邦·书香里4#楼封顶宣传

现在除了部分资金较充足的房企还在坚持做精美展示区外,已经很少有房企舍得投入了,曾有一位刚需盘的营销负责人表示一个花大价钱做的展示区能带来的客流远不及项目交付前后带来的客流,保交付从过去房企的基本承诺变成了最重要的宣传手段。

而为了提升老带新的转化率,房开们也是针对老业主推出了诸多优惠,从最初的只给几个月的物业费,到发佣金,再到每年举行各种业主活动,比如绿城·杨柳郡的海豚计划、邻里百家宴,鼎华城的业主趣味运动会,柳州万科城的浪花学堂等活动都做出了自己的品牌,提升业主生活质量的同时,也带动了项目的成交。

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绿城·杨柳郡往年海豚计划活动

近期政府层面出台的一系列政策也成为房企们宣传的手段,比如今年商贷利率多次下调,每次都有项目在宣传文案上把合作银行能给到的最低利率放出;柳州6月的新政—契税补贴、商贷贴息、新市民补贴等也出现在了很多项目的宣传上。

部分项目6月的利率宣传

购房者

纯刚需不用着急,想买大户的可以入场

面对一波波利好政策和房企越来越放低身段的营销,很多购房者选择了观望,特别是刚需购房者更是如此。体现在数据上,2022年上半年柳州楼市住宅销售最多的面积段是120-130㎡,这个面积段以四房户型居多,去年上半年成交最多的90-100㎡虽然仍是第二位,但下滑比较明显,它所占的成交比重逐渐被更大面积段的户型稀释。

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这组数据一方面说明现在房价降了,过去想买大房子的群体终于找到机会上车了,另一方面说明真正只想买小户型的刚需族仍在犹豫。

从今年上半年住宅成交量价趋缓的数据来看,下半年大部分房企在不牺牲目前利润的情况下继续降价的可能性比较弱,因为土地市场也没有住宅用地成交,半路杀出个搅局的“程咬金”的情况也微乎其微。另据了解,目前确实有房企在谋划涨价,但除了每个月底放出“下月涨价2%”这类微弱的信号外,并没有实质性动作。

就算是类似于碧桂园这样去年降价的先锋军,今年星悦湾、新城之光两个项目基本保持了板块的底价不变,周边的项目调价也只能微调200-300元/㎡,对购房者的预算影响甚微。所以小编认为还在观望的朋友也不用着急,可以先做好心仪房源的预算等待入场时机,毕竟买房不是一件小事。

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碧桂园·新城之光7月部分特惠房

而对于预算充足的朋友,小编认为眼下已经是比较好的入场时机了,市场的极度内卷,很多项目价格已压到底线,只能选择用送家电、送物业费、送车位使用权等手段继续变相降价。如果你拿不定主意,或者不知道哪个项目最适合抄底可以在文末添加我们咨询师的微信,我们可以给予专业的参考建议。

在配套方面,如果你想买滨江西、阳和、柳东、柳江、西鹅等开发没完全成熟的区域,那可以实地考察一下项目周边现有的配套,不用过度相信置业顾问的话术,因为很多配套都是市政工程,房开也不能决定这些配套何时启用。一些新板块的项目交付后没有新学校、新道路、新市场的情况也经常发生。有这些方面顾虑,可以优先选择柳北白沙、柳南西环、河东水南、鱼峰老城区等板块,这些区域也有不少6-8字头的房源。

近两年很多项目的延期交付让不少购房者心神胆寒,不想“开盲盒”的话可以看一下最近我们发的上半年销量榜,华润、联发、绿城、万科、建发等有国企背景的开发商可以优先考虑,这些项目也有不少现房、准现房在售。(详情请见)

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2022年上半年柳州住宅销量榜

如果准现房也觉得不靠谱,那还有这些现房可以选择:

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注:表格只包括高层住宅,库存见底的项目和楼栋不在此列


责编:韦亚
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