楼市利好排队驾到,这次关乎柳州二手房市场
柳房网
2022-09-29

楼市利好政策频传

国庆小长假来了,码工的人儿灵魂都已经放假了吧!楼市也是,利好不断,赶在放假前打包发放。

9月29日,央行官宣房贷利率有望突破4.1%,多个城市有望见证历史新时刻。

9月30日,国家财政部税政司再抛重磅福利,卖房个税可全部退还,也就是说10月1日起,置换房产国家给予个税补贴

2022年9月30日,财政部、税务总局发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告称:自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

新购住房金额大于或等于现住房转让金额的,全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的,按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。文件细则如下:

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紧接着,央行再度重磅宣布下调首套个人住房公积金贷款利率,10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,至此,公积金贷款最低利率已达2.6%。

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好事儿都赶一起了!降利率,个税补贴,刺激楼市的政策工具用足了。不过,照目前形式,公积金降低利率、“卖旧买新”个税补贴,这两项利好最有可能落地柳州。

平时我们看到比较多关于新房市场的分析,今天我们想来聊一聊柳州二手房市场。 

“带押过户”简化二手房交易环节

近段时间,国内已经陆续有30多个城市调整二手房限购限售,认房认贷政策,不少城市还推出二手房“带押过户”政策。 

何为“带押过户”,本质上就是二手房交易流程上的优化,二手房的交易不再需要提前还贷,也不需要垫付资金,就可以将房子抵押变更,实现贷款转移,过户给下一家,这样的优化可以省下不少费用。 

通常二手房交易中,房屋贷款仍未还清的,需要“先赎楼再过户”。具体的流程是: 

第一步,银行会先为买家放款,款项由公证处提存,担保公司为买家出具银行保函,收到保函之后,就可以为买家发放按揭贷款,公积金、商贷,组合贷都可以实现。买家的首付款以及银行贷款,全部都会存入公证处保管。 

第二步,买卖双方办理房产过户的转移登记,放款银行为买家办理抵押,由卖方向不动产登记中心出具抵押状态、过户同意书,过户完成放款银行会为买家办理抵押。 

第三步,公证处将提存账户内资金支付给卖家用于归还未结清的贷款,银行线上提交抵押注销申请,在线解除抵押,同时,银行将买家的二押升级为一押。  

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这个过程中会产生比较大的费用,比如担保费、过桥资金利息、中介服务费等,“带押过户”模式与原交易模式相比,最直接的好处,就是免除了赎楼担保的费用,而且各环节之间打通了,降低了信用信息调查的成本,缩短交易时间,降低交易成本,提升交易效率和便利度,有利于激发二手房市场交易活力。 

盘活二手房交易的同时,还能间接加快新房去化,形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进,更好地满足刚性和改善性住房需求,促进房地产市场良性循环和健康发展。 

其实早在《民法典》中就有明确:抵押期间,抵押人原则上可以转让抵押财产,抵押财产转让的,抵押权不受影响。这就为“带押过户”奠定了法律基础。目前“带押过户”在广州、深圳、上海,苏州、福州、无锡等城市已经落地,在业内引起广泛关注,但是目前柳州还未实现。 

为何不全面铺开呢?柳州银行业内人透露,这主要是对于跨行间的二手房“带押过户”可能产生产权过户后,银行抵押权落空、交易最终未达成的风险,银行对“带押过户”还是有所顾虑的。于买方而言,没有中介服务的参与,就要自己对卖家所出售的房源做全面的情况调查,例如是否有债务纠纷、是否是抵押房等,同样存在麻烦和风险。 

该项政策在广西区内也都未有推行,不过也有相关人员表示,按交易流程,不跨行的前提下,还是很有希望推广的,为保障资金安全,银行还可以引入公证或担保第三方机构来防控业务风险。 

柳州二手房交易政策放宽 

虽然“带押过户”没有登陆柳州,但目前柳州二手房市场相关政策相比去年已明显放松,比如取消满二唯一、取消限贷。 

在2017年柳州楼市调控新政关于“加强商品房转让行为管理”明确指出:对居民家庭或者个人在柳州市区购买的第2套及以上住宅,其已购买的及新购买住宅均需取得不动产登记证满2年后方可转让。如今不满两年的也可上市交易,市场挂牌量有所增加,最明显就是来自投资客前两年买入的房源。 

早前受限于贷款额度,柳州多家银行并不支持二手房贷业务,即使有,放贷门槛也高,比如房龄10年以上的对应高利率甚至不放贷,对于买家流水不够、或者征信有延期的都不予以放贷。 

放到今年,柳州二手房交易金融政策已经明显宽松,陆续取消限贷。之前拒接二手房贷款的光大银行,在2、3月份就已经开始开放二手房贷款业务。利率方面,多数银行二手房的首套利率与一手房基本相同,携手迈入“减点”时代。对于买家资质,今年不再需要提供足够的银行流水,基本只需要提供收入证明即可。征信方面,只要没有“连三累六”记录,基本都能放贷。 

只不过大部分银行对于房龄仍要求在20年以内,毕竟老房的升值空间有限,银行不可能让未来的风险增加。即便如此,二手交易政策也是肉眼可见的宽松了。 

柳州二手房市场以价换量 

房企多点暴雷,市场对“期房”有顾虑,二手房的“现房”优势就凸显出来了,需求端同样把目光投向了二手市场。二手房交易少不了中介的参与,近几年中介转战新房市场,让房开商逐渐意识到不能被渠道“绑架”,组建了自营渠道,不少房开商对于渠道的佣金卡得也比较严,这样的环境下,中介有回归二手市场的趋势。 

但是柳州的二手房市场同样低位运行,去年踩下“急刹车”,今年截至9月合同备案量不到5千套,相比往年来说成交量下跌明显,未来仍面临着较大的下行压力。 

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颓靡之势还表现在价格上,业内人透露:近期挂牌的二手房源相比前几个月有20-30%幅度的降价,只有地段好一点的次新房表现较好。老破小、地段偏的房源,甚至挂牌多次,逐次割肉降价才能卖出去。房子还是那个房子,可价格却不再是当初的价格了。

其实,今年难的不是买房,而是卖房。要不要卖,割肉还是等下一轮上涨周期?对于急需变现的投资客而言,前两年手握的房源犹如烫手山芋,卖不掉,没有人接盘。

通过一些简单的数据足以管中窥豹,看到柳州二手市场当前多空的形势,能守住价格的,大概率只有改善板块和学区房了。没有“带押过户”这样的好政策,想要顺利卖掉手上的房子,降价已经肝疼,再来一笔过桥资金赎楼费,虽然不多就一万大几千的,但是蚊子腿也是肉啊。

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价格走势个案

写在最后:

国家高层会议曾有明确:支持刚性和改善性住房需求。这里就暗示着,鼓励人们换房改善居住环境,鼓励地方适当支持改善买房。但是并非人人都有实力直接第三套,更多的是卖旧买新、卖差买好,“带押过户”简化交易环节,打通卖旧买新的市场链条。如今置换房产又能享受个税补贴,改善需求得以释放,进而刺激新房市场成交,这样的政策应该值得点赞。

回看柳州,金融政策放宽了,但流通性仍不乐观,卖旧买新的楼市循环仍面临较大阻力。话说回来,想要卖房的业主们,或者计划买二手房的朋友,是否期待二手房带押过户落地柳州呢?你觉得“带押过户”、“置换个税补贴”能带动柳州二手房市场流通起来吗?

责编:黄福香
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