2022年柳州土地成交60宗6045亩,总揽金133亿元
柳房网
2022-12-30

2022年楼市继续下行收缩,全国300城土地市场成交大约11.8亿㎡,同比去年下降了37%,也是近十年来规模最低点,然而在大环境遇冷的背景下柳州土地总成交面积却再上台阶,成交面积上涨近5成,激增的成交量,是否意味着柳州走出了独立行情?真实的柳州土地市场情况如何? 


2022年度成交情况:

成交面积6045.95亩,成交金额133.65亿元

据柳房网数据中心统计,2022年柳州土地市场总挂牌72宗、6931.5亩经营性用地,其中成功出让60宗,共计6045.95亩,总揽金133.65亿元。同比去年,总供应面积增加1819.69亩,增幅达35.6%;成交面积增加2011.044亩,增幅达49.84%;成交金额减少2.29亿元,下降1.69%。 

未成交的12宗地块中,9宗暂停出让,其中3宗为年内二次暂停;1宗流拍;2宗延期后暂停出让。

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数据说明:

1、统计范围为经营性地块,包括商住用地、商办用地、公共设施用地等,不含工业用地

2、地块成交时间在2022年1月1日-12月31日期间

从近5年的土地成交数据看,2022年超6000亩的成交量刷出了新高,然而成交金额略微缩减。无溢价地块、平台公司包揽86.5%的土地、少有宅地推出是直接原因。追本溯源,今年的楼市行情持续低迷,购房情绪不高,房企资金链紧绷,很多储备地块延期建设,房企对于拿地的态度谨慎又保守。

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再者,今年柳州土地市场缺乏优质的市场性宅地,比较热门的河东北江景宅地发布预公告,总地块面积约300亩,总起拍价16.771亿元。先行挂牌143亩,起拍价9.083亿元,体量大、总价高,无形中形成了一道高门槛,之后暂停出让。明年会不会拆分、调整条件再出让,拭目以待。

 

月度土地成交情况:第四季度供应量激增

从各个月份的土地成交情况看,一季度爆冷,二、三季度开始升温,四季度达到全年峰值,尤其是11月份,成交面积占全年81%,成交金额占83.3%。

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上半年无宅地出让,这是近几年罕见的“冷”场面。成交的3宗都是小幅的配套用地,6月底近80亩的商业用地由新柳邕成交,为海吉星的补充用地。 

下半年的供应量激增,主要得益于大体量文化/商业/康体用地的推出,200亩左右的有7宗,其中仅鱼峰区游山片219亩为宅地,柳东新区3宗为配套用地。超400亩的有5宗,包含桂柳路滨江景观带450亩娱乐康体用地,规划为市儿童公园、中医院东侧477亩商业/公园用地等。 

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各城区土地成交情况:河东稳供应 柳东多幅大宗配套用地拉高成交量

今年的土地供应格局有了新的变化,柳北供地王者的称号不再,屈居第二位,排名第一的是柳东新区,第三为河东,前三甲的供应量皆超千亩,均得益于大体量地块的推出。 

柳东新区成交26宗1880.46亩土地,占总成交面积31.1%;成交金额47.2亿元,占总成交金额35.32%;同比去年面积上涨189.3%,金额上涨162.45%。柳东新区虽然是今年供地王者,但涉宅用地仅有12宗538.84亩,且皆为东城集团的“囊中之物”。庞大的供应量主要来源于5宗137-284亩商业/体育/娱乐用地。

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柳北成交13宗1116.14亩土地,占总成交面积18.46%;成交金额16.13亿元,占总成交金额12.07%;同比去年面积缩减33.71%,金额缩减50.45%。柳北早两年因大体量的旧改频推,土地成交量遥遥领先其它城区,今年旧改大盘推出的地块仅马厂村两宗共计12.18亩。超千亩的成交量主要来源柳北之北——北部生态新区商业/娱乐康体的大宗用地,及部分宅地。市场性住宅地块也有,润沙置业成交的46亩白沙村地块,规划打造君汇睿府项目。 

河东今年的成交量与柳北并肩,成交8宗1077.61亩土地,占总成交面积17.82%;成交金额28.61亿元,占总成交金额21.41%;同比去年面积上涨85.73%,金额缩减42.3%。河东素来居价格高位,超450亩的大型商业楼面地价也达到了3410元/㎡。今年也贡献了两宗比较热门的宅地,一宗位于东环大道中段,另一宗为炮团路以南旧改,体量不大,但也是今年难得的市场性宅地。 

阳和成交2宗686.55亩土地,占总成交面积11.36%;成交金额17.05亿元,占总成交金额12.76%。两宗都是平台公司包揽的商业、娱乐康体用地。 

柳南成交量略低于阳和,成交5宗679.93亩土地,占总成交面积11.25%;成交金额11.54亿元,占总成交金额8.63%。值得关注的是中铁·国际城的二期宅地成交,磨滩村的旧改有望更进一步。 

鱼峰成交5宗594.11亩土地,占总成交面积9.83%;成交金额12.84亿元,占总成交金额9.61%。柳江仅成交1宗11.15亩土地,成交金额0.275亿元。

 

各类型房企拍地情况:平台公司拿地近9成

在今年成交的地块中,平台公司成交48宗合5230.85亩地块,占总成交面积86.52%;成交金额118.18亿元,占总成交金额88.42%。土地市场整体热度不振,平台公司承担了各种类型地块的“托底”作用,来维持土地市场的低位、平稳运行。

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今年外企的存在感较之以往比较弱,成交6宗合212.29亩地块,同比去年下降83.47%。看点主要聚焦在中国铁建·国际城二期地块及联发水南旧改部分地块。 

由于今年中心城区宅地供应稀少,所以也让拿地的本地房企刷出了热点,除了润沙置业拍下的白沙村46亩商住用地,打造过恒江源的瑞泰地产再度进军河东,成交东环大道中段的51.58亩商住用地。

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地块性质分析:商业用地“异军突起” 占比近6成

从成交地块的性质来看,今年宅地大幅缩减,涉宅用地面积549.25亩,占总面积9.08%,较去年缩减69.62%,金额17.4亿元,较去年缩减78.61%。纯住宅用地面积772.33亩,占总面积12.77%,较去年缩减44.16%,金额20亿元,较去年缩减56.79%。今年楼市销售端去化艰难,房企开发新项目的信心不足,导致了土地供应量锐减,成交量也降幅明显。

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涉商用地可谓“异军突起”,总成交3588.67亩,占总面积59.36%,较去年上涨860.59%,金额78.37亿元,较去年上涨1206.53%。今年的商业地块频推,体量也比较大,超400亩的就有5宗,取得了亮眼的成绩单。但这些商业/康体性质用地,大多不具备市场参考价值。

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市场性地块分析:即将迎来3个纯新项目

今年土地市场民退国进的现象是主流,国企拿地占大头,其中绝大部分是平台公司。平台公司在住宅项目的开发上节奏平缓,很多用于储备,因此市场性稍弱。今年出让的市场性比较强的地块总共7宗,其中1宗为海吉星补充用地,2宗为马厂村旧改补充用地,1宗为中国铁建·国际城补充用地,其余3宗预计会打造全新的住宅项目。

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润沙置业白沙村46亩商住用地规划建设君汇睿府,该项目毗邻十五中总部,教育资源优势明显。目前地块平整,将先行建设农贸市场。该地块的成交,为白沙楼市提供新的选择。 

瑞泰房地产东环大道51.58亩商住用地,前期拆迁工作已经完成,地块平整。据悉将规划90-200㎡的户型,项目案名征选中,预计2023年亮相。东环大道、万达旁等地段优势,注定了它自带热度。 

年底联发成交炮团路以南17.1亩商住用地,这是继君悦壹号、君悦朝阳后打造的另一住宅项目。联发是国企背景,再加上八中东校区的教育优势,让水南旧改持续推进的同时,也为河东楼市注入了“新血液”。

 

土地预公告地块:20宗合2741.46亩宅地预公告 其中不乏优质宅地

今年柳州土地市场启用了一种新的方式——土地出让预公告,在公告上会标出地块的相关信息,位置、面积、容积率等具体规划条件以及地块所需配建的相关要求。与正式挂牌的区别就在于没有具体出让时间,主要看房企意向,让意向房企先申请,再正式挂牌,减少土地流拍现象。从今年的流拍率看,该方式确实有一定成效, 

今年柳州推出了9批预公告土地,总共20宗、2741.46亩。其中河东4宗合349.8亩,涉及河东北沿江路东侧约299亩江景商住用地、桂柳路中段49.87亩宅地。柳北2宗合486.28亩,包括白露大桥北岸298亩商住用地及北外环188亩商住用地。柳东4宗合540.21亩,主要集中在龙湖CBD板块,阳和的1宗276.45亩为江景宅地。 

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柳东龙湖CBD板块预公告地块及周边实景

柳南是土地预供应之首,5宗合624.36亩,涉及柳工大道、瑞龙路、白露大桥南端江景宅地、旧机场片、柳邕路等多个板块。柳江今年也预公告了4宗合464.36亩涉宅用地,主要集中在新城区。这些预公告用地,有望在明年推出,敬请期待。


写在最后:

回看一整年柳州的土地出让逻辑,一至三季度相对平稳,一些补充用地及市政配套用地的正常出让,但是第四季度,开始了海量供应并且绝大多数的土地都被平台公司兜底拿走了。平台公司基本不具备市场化开发能力,最终能够开发成楼盘入市销售的项目并不多,握在手上的储备地,后期会继续找人合作共同开发,或者转手再卖,所以,平台公司兜底的土地并不具备市场参考意义。

今年柳州土地市场新增的可供应宅地259.97亩,也就意味着房开不拿地后明年柳州新盘项目仅剩个位数了。房开已经停止在柳拿地,为了改善营商环境柳州也在积极探索,出台了系列扶持政策,土地价款可免息分期、免除出让交易服务费等。同时推出商业贴息、契税补贴、购房补贴等政策,刺激消费者的需求,进一步促进市场维稳。

在当前楼市、地市双双低迷的大背景之下,要想让市场热度回升,仍需等待经济的回暖,需求侧调控放松取得理想的成效,届时土地市场热度才将有可能回温。

责编:梁程雪
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