2022柳州新房成交创5年新低,住宅成交均价8069元/㎡
柳房网
2023-01-05

(柳房网讯)2022年,柳州房地产市场整体延续去年以来的下行压力,虽然国家从政策、经济层面不断刺激,柳州也出台购房契税补贴50%、新市民补贴3万、第三套按首次政策等新政,但市场的复苏仍需时间,柳州整体市场供求和成交相较往年均表现低迷。

细分来看,2022新房成交总量骤减创5年新低,车位套数第一、写字楼同比涨幅高。住宅方面,热点恒热但亦降温,成交同比跌幅近5成;不同板块分化延续,河东、柳北核心板块市场韧性高,成交量价领先其他板块;央国企、准现房及高性价比项目成交走俏......预判2023年,随着疫情管控解禁、楼市强力纾困政策延续,柳州楼市大概率局部回稳,成交增长动能有望提升。

2022年新房成交210.67万㎡ 同比下降43.12%

供求量显著缩量,降至5年新低位

据柳房网数据中心统计显示:2022年柳州新房总成交34452套,同比减少20224套;总成交面积210.67万㎡,同比下降43.12%;总成交金额166.25亿,同比下降46.38%。

综合近5年新房数据来看,2022年新房供应与成交为5年来最低值,2020年新房成交量最多,且2018-2020年新房成交量一直保持高位微增走势,随后两年新房供求量双降,2022年同比减少近半数,新房市场供求显露疲态。

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2022年各物业成交情况

住宅成交166.15万㎡,写字楼同比涨幅高

从新房成交物业类别来看,2022年柳州住宅以成交面积166.15万㎡位居第一,同比下降45.60%。一方面,受疫情反复、裁员降薪、买涨不买跌等因素影响,即便房价优惠、贷款利率历史新低,购房者仍不敢轻易出手。另一方面,住宅市场存量饱和,今年仅交投·和顺江山、天润龙潭里、天誉嘉园等少量新盘入市,新货量不多。

车位成交套数最多,成交面积25.14万㎡,同比下降22.95%,降幅最小。相比往年,今年大部分楼盘车位优惠力度更大,花样捆绑销售促成交,如新叶城、颐华·雍和城、建开美好家买房送车位;中海天钻购房3万元车位券、中房美佳2万车位券、鼎华城半价车位券;也有楼盘加1至2万可换购车位。

公寓成交面积1.71万㎡,同比下降78.70%,所有物业里同比降幅最大,这与公寓供应量少、自身投资属性及市场需求不高有关。8月建发·磐龙府6字头公寓发售,贡献了不少成交量,当月公寓成交面积环比暴涨70%。

商业成交面积14.74万㎡,同比下降33.57%,上半年成交均价稳中有涨,多月均价破万,7月成交均价上涨69.97%为年内高峰。成交以新住宅的配套商业街或底商为主,购物中心与专业市场成交次之,其中有赖于通建中天城、柳州海吉星、华润静兰湾的批量物业自用及投资大宗交易。

写字楼成交面积2.93万㎡,同比上涨37.56%,是今年唯一成交上涨的新房物业。目前柳州在售写字楼项目不多,成交基数小,以华润大厦、地王国际财富中心、阳光100城市广场成交为主。整体而言,受经济下行影响,市场对商办投资类产品更为谨慎,成交低位运行。

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近5年住宅成交均价直线下滑

2022年住宅供求量接近腰斩,成交同比降45.60%

2018-2022年,柳州住宅市场成交均价直线下滑,房价热度持续回落,2022年房价为五年最低值。住宅供求方面,2018-2020年柳州住宅市场整体表现供大于求,2020年出现供求双高峰,供应同比涨6.05%、成交同比涨13.5%;随后两年住宅供求增长乏力,2022年住宅供应同比下降61.25%、成交同比下降45.60%。

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2022年住宅成交均价8069元/㎡ 同比下降6.13%

核心城区市场韧性高 量价逐月探底

2022年柳州住宅总成交14422套,总成交面积166.15万㎡,同比下降45.60%;成交均价8069元/㎡,同比降6.13%。逐月成交面积虽均低于去年同期,但今年走势相对平稳,各月成交量大体持平。房价在1月平淡开场,二、三季度波动下滑,四季度逐渐企稳回升至11月出现全年房价高峰8493元/㎡,并反超去年,同比上涨4.85%,12月住宅均价回落。

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3月住宅成交面积17.42万㎡年内最高,得益于3月初实施30%契税补贴;4月出现年内成交套数、面积双低谷,成交915套,成交面积11.02万㎡,面积环比降36.74%;但成交均价8447元/㎡为上半年高峰,得益于一些高价项目如东郡、建发·磐龙府、龙光·莲花悦府和荣和·天誉等成交签单。

5、6月为年中冲刺阶段,且6月柳州加大房地产新政力度,如购房50%契税补贴、新市民3万补贴及第三套按首次政策,刺激效果有所显现,6月成交量价略微反弹,成交均价环比涨2.62%、成交面积环比涨12.64%。

8月出现年内房价低谷,成交均价7268元/㎡,同环比分别降12.82%、8.24%,该月楼市成交金额TOP10多为合景·云溪四季、中房·胜利小区、联发山水间、鼎华城、中房美佳、华润万象府这类5-6字头项目,间接拉低成交均价。但8月成交面积有所上升,说明新政利好、房贷利率及楼盘优惠三重作用下,性价比刚需盘走量理想。

11月房价反超去年同期,同比涨幅4.85%,有赖于交投·和顺江山开盘,以1.3-1.7元/㎡均价上榜该月楼市成交金额TOP2,促进整体房价提升。12月房价有所回落,降至8271元/㎡,年底优惠力度明显。

河东

作为柳州热门置业片区,河东仍是柳州成交量价领头羊,2022年河东住宅成交3790套,成交面积46.69万㎡,同比下降39.52%;成交均价10467元/㎡,同比下降1.60%。

与去年月度走势对比,今年成交面积均低于去年,成交高峰出现在6月,成交面积4.97万㎡,同比下降34.95%;成交低峰为1月2.85万㎡,同比下降56.42%。成交均价除7、9、10月出现9字头外,其余月份均价破万,房价逐月降幅呈交叉式升降,涨跌幅度不大。最低价9683元/㎡在9月份,最高价11240元/㎡在2月份。

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龙光·莲花悦府、建发·磐龙府、中海天钻、东郡这类高价盘在今年上半年集中发力,连续多个月位居柳州新房成交TOP10榜单,且各项目成交均价低至9300元/㎡,高达1.6万/㎡,维持了河东上半年各月房价破万局面。下半年静兰湾·御湖润府、交投·和顺江山两大均价破万楼盘集中入市,其中均价1.3-1.7万/㎡的交投·和顺江山11月首开,上榜该月新房成交面积、成交金额TOP10,结构性拉高11月房价。

柳北

2022年柳北住宅成交3738套,成交面积40.32万㎡,同比下降30.10%;成交均价7828元/㎡,同比下降11%。成交量在12月出现全年高峰,成交套数440套、成交面积4.94万㎡,面积环比涨36.84%。

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去年柳北房价还维持在8、9字头,今年逐月房价以7字头为主,仅有5个月为8字头均价,房价下行明显。成交均价高峰在11月8664元/㎡,最低值为9月7024元/㎡。

今年以来,柳北主力成交楼盘优惠折扣较大,或低首付、送物业费、月供补贴、车位券。均价1.1-1.45万/㎡的绿城·杨柳郡今年3月份以来也陆续推出家电礼包、万元车位券或双十二现房97折,鼎华城、万科城、龙光玖悦湾则是5、6字头房源为主,片区各盘房价价差较大,低价盘易走量,也拉低了柳北整体房价。

鱼峰

2022年鱼峰住宅成交1212套,成交面积14.04万㎡,同比下降56.11%;成交均价6711元/㎡,同比下降6.24%。6、7、8月为年内成交量低谷期,成交面积不足1万㎡,6月成交面积0.8万㎡同比降73.77%,为年内成交最低值,且降幅最大。成交高峰出现在1月1.72万㎡,年前返乡置业优惠促成交。

成交均价方面,4月5845元/㎡为全年最低值,同环比分别降23.20%、13.74%,也是年内首次出现5字头均价。之后,房价逐步上扬至8月后开始回落。其中,8月、9月房价反超去年同期,分别涨幅8.17%、3.07%。

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纵观鱼峰在售情况,销售重心仍在柳石路南板块,片区房价极为内卷,龙光·玖誉城由去年均价7500-8500元/㎡滑落到如今6300-6800元/㎡,还偶尔推出5字头特惠房。而海雅·柳江湾特惠房源也到了60XX元/㎡起;颐华·雍和城、松宇·雍龙华府仅4字头起,时有首付2万起、加1.18万送14万家装家电。另外,宜居馨苑于10月首开,虽然均价7500-8000元/㎡,但去化并不理想。

柳南

2022年柳南住宅成交1134套,成交面积12.57万㎡,同比下降58.13%;成交均价7682元/㎡,同比下降2.42%。多个月份成交量降幅近半数,3月成交139套、成交面积1.61万㎡为年内高峰,面积同比降7.47%、环比大涨148.21%。

全年房价处于7字头水平线,上半年各月成交均价走势波动较大,7月后房价开始回落,但整体降幅平缓,月度价差小。年内房价最低值为12月7055元/㎡,最高值为4月7991元/㎡。

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柳南在售楼盘不多,仅中国铁建·国际城、荣和天筑、金科·禧悦为主,由于旧机场片祥云·江山悦、祥云凌云府因工期缓慢而去化少、融创暴雷后江南林语销售停滞,导致柳南成交量锐减明显。

柳南成交主力是中国铁建·国际城,连续5个月入列新房成交金额或面积TOP10,项目均价8900-9400元/㎡,让柳南房价维稳不少。荣和天筑虽然有9字头均价,但今年频繁推出6-7字头特惠房源,还有首付0元起、政企团购等优惠力度大,一定程度抑制了柳南房价上涨。

柳东

2022年柳东住宅成交2056套,成交面积23.58万㎡,同比下降49.73%;成交均价6701元/㎡,同比下降9.58%。半数月度成交量同比降幅5成,但逐月成交量走势平稳。全年房价低于去年同期,仅3、4月成交均价破7字头,其余月份均在6字头水平线。成交均价高峰为4月7256元/㎡,11月为最低均价6290元/㎡。

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3月柳东实现量价双涨,成交量为全年高峰,成交244套、成交面积2.73万㎡,面积环比涨38.12%、同比降52.31%;成交均价环比涨9.98%。上榜3月楼市成交面积、成交金额TOP10的合景泰富映月台发挥了很大作用,该项目带装修房源均价8200元/㎡,还不时推出特惠房源7字头。

另一成交主力柳州万象府,因央企品牌、5字头走量明显,连续7个月进入新房成交面积榜、金额榜TOP10,区域其他在售项目也多保持5-6字头均价,甚至4字头起,导致柳东整体房价低位运行。

阳和

2022年阳和住宅成交1338套,成交面积15.58万㎡,同比下降46.75%;成交均价6606元/㎡,同比下降7.91%。3月成交量居全年高峰,6、7月成交量赶超去年同期,成交面积分别同比上涨99%、29.79%,其中6月成交均价5906元/㎡为年内最低值。

原因在于6月新政发力、年中楼盘让利,联发山水间、碧桂园·星悦湾上榜新房成交面积TOP10,成交量上扬明显;但4800元/㎡起的碧桂园·星悦湾占成交金额榜第六位,导致阳和6月房价跌入5字头。

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1-7月成交均价低于去年同期,8月为年内首次破7,并以7165元/㎡成交均价反超去年,9月7507元/㎡为全年房价高峰,同比上涨8.14%。这与阳和各楼盘销售节奏放缓、供应减少和联发山水间占成交大头有关,该项目一期临江小高层7000-8500元/㎡,二期均价6500-6800元/㎡,一定程度上拉高整体均价。

柳江

2022年柳江住宅成交1154套,成交面积13.39万㎡,同比下降58.63%;成交均价6401元/㎡,同比上涨1.44%,是唯一房价上涨的城区。成交量整体低位平稳运行,无大涨大跌现象,成交高峰出现在2月,环比涨24.81%。柳江成交以地缘性客户为主,且成交大户合景云溪四季连续9个月入列新房成交面积榜TOP10,保持了成交维稳态势。

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柳江房价整体走势平稳,逐月价差相距较小,基本保持在6字头水平线。年中出现房价V型,6月5695元/㎡年内低谷、7月7070元/㎡年内高峰,且7月实现量价双涨,均价同比涨15.45%。主要因为合景云溪四季夺得当月住宅成交金额、面积双榜冠军,周边竞品少,均价6400元/㎡带装修房源非常实惠。

其他主力供货盘还有云星·钱隆悦府、兴佳城,高层均价在6300-6500元/㎡,洋房8200元/㎡左右,在售楼盘价格相当,虽也推出购房优惠券、一口价房源、送物业费等活动,但价格并未极度“内卷”,这也是柳江房价波动小,还能多月反超去年的原因。

责编:刘东琳
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