聊一聊,柳州那些让人又爱又恨的限价盘
柳房网
2023-03-20

(柳房网讯)限价房,你有多久没听到过这个词了?

其实柳州很早就有限价房产品了,比如胜利小区、华柳佳苑、银海小区、柳沙馨园、中房·锦江名邸等,但更多是保障房性质,也都由本地房企开发。

2016年开始,柳州房地产市场逐渐迈入高光时刻,房子不愁卖,房价蹭蹭涨,开发商想要拿一块好的地,成本很高。为了抑制过快上涨的房价,柳州推出了限价商品房,即在土地出让环节就严格限制房屋的销售价格。外来品牌开发商也瞄准了风口,参与到限价用地的开发行列。

2017年前后,柳州共推出了9宗限价房用地,总规模有1403亩。然而时至今日,这些限价房楼盘却有了很大的差异。

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真香价格,曾经风光无限

柳州最早的限价房出现在2010年。即温馨地产在柳石路打造的柳开馨苑,在土地出让条件中明确了房屋销售价格“价格低于周边同地段、同类住宅平均价格的15%”,但柳开馨苑只限价48套,根本不够卖。

而真正让限价房“红极一时”的是华柳佳苑项目。2011年11月,柳州通建地产2.5亿底价拿到华柳佳苑106亩地,这也是首个根据《柳州市限价房管理办法》建设的项目。

土地出让条件中明确了“用于安置湘桂铁路扩改工程的被拆迁人或符合柳州市限价商品房销售条件的对象”和“低于周边同地段、同类商品住宅平均价格的15%”。

“低于周边15%的差价!”这消息一出,哪有坐得住的炒房人,华柳佳苑还偏偏爱搞“先到先得”,买房人为抢一套房半夜打地铺排队,逢开必火也让华柳佳苑收获柳州“日光盘”第一美名。

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华柳佳苑已是成熟的大社区,并且地段也不错

之后,柳州也陆续推出其他限价房项目,但基本都因为地段太偏、户型太差,或者更偏向保障房而没有什么存在感。直到柳州楼市乘风起,月薪根本赶不上月供,房价不断高涨,ZF为加大楼市调控,让中低收入家庭能买得起房,首推“五限”用地。这一次不光是限制房价,还限制土地拍卖价、销售对象、户型面积以及取证5年之内不允许转让等。

这个时期挂牌的限价房地块最高限价6500元/㎡,低的仅4000出头,这个价格在当时过万的楼市环境下,真的很香。产品户型不超过144㎡且110㎡以下占比过半,直接戳中了购房者的痛点。

最先拿地的祥源大地项目,位于河西工业园三区,是柳州规模最大的限价房项目。销售均价不超过6100元/㎡,由ZF主导,分批次公示选房,想要购买的必须满足:在柳州市辖区企业签订劳动合同且连续缴纳2年以上社保,或是市区(不含县)尚未获得安置房的拆迁户。

说实话,祥源大地的地段比较偏,周边工业厂房遍布,生活配套也较为欠缺。即便如此,同时期周边的商品房香颂诺丁山也已经卖到8500元/㎡。楼市上行期大家都比较热衷买房,而真正的刚需则被撵得越来越远,祥源大地推售时甚至被封为“撑起刚需的一片天”,首期推出的500多套房源一选而空。

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祥源大地首次摇号现场

同年上市的还有联发·君悦兰亭、碧桂园·城市花园,因限价5-6字头,也刺激了刚需的价格敏感度,同样上演了千人选房的盛况。碧桂园·城市花园销售均价不超过5700元/㎡,销售对象以柳东范围内学校的教职工为主,前期宣传又与碧桂园其他在柳开发项目无异,冲着碧桂园的牌子和真香价格,城市花园首次摇号现场人潮汹涌。

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碧桂园·城市花园首次摇号现场

联发·君悦兰亭因销售客群主要面向中低收入家庭,覆盖面较广,所以卖得很火,走量也很快,销售周期仅1年。历经六次摇号选房,场场人气爆满,座无虚席,唯恐抢不到房源,买到的甚至比中奖还激动。当时,君悦兰亭还屡次跻身柳州新房销售榜前十名,销量一路开挂。

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联发·君悦兰亭营销中心开放现场

有了“限价三子”的成功,柳州很快亮相了第二批限价房,2018年集中挂牌了位于柳东的限价房用地龙湖嘉园、龙湖景苑、宝骏城,总规划8600多户。宝骏城是上汽通用五菱的职工集资房,销售定向五菱职工;龙湖两盘则面向柳汽职工,由兴佳代建。

五菱、宝骏本身就是柳东的主要产业,能聚集一大批产业人口,是柳东人气来源,也是主要购房客源。当时周边商品房项目房价多为7-8字头,甚至一度过万,这两个项目的八千多套4字头房源,直接“抢走”了很多地缘性客户。另一面,也更好地助力柳东留住和吸引人才。

口碑差距大,有人欢喜有人忧

限价盘本应该政策之下,买到的都是获益者,然而良莠不齐的品质在交房后逐渐暴露。

联发·君悦兰亭、碧桂园·城市花园,由于是外来品牌开发商开发,住宅品质相对高一些。尤其是联发·君悦兰亭的施工标准完全不输商品房,楼栋外立面时尚大气、新亚洲风格园林、儿童游乐园、联发自持物业等,看得出开发商并没有因是限价房而降低标准,也可以说是限价房项目里交付后口碑最好的。

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联发·君悦兰亭交付实景

反观祥源大地、碧桂园·城市花园,业主前期满心欢喜抢房,收房后却大吐苦水,户型差、质量粗糙、园林绿化缩水、车库渗水……这对于开发商来说,其实是坏局面,剩余房源也就陷入去化难、口碑差的困境。目前祥源大地还有约1200多套房源未售,即便准入条件一降再降。 

柳东三个限价盘,龙湖嘉园、龙湖景苑、宝骏城由于拿地时间较晚,又碰上“特殊时期”,销售没有以往的火热场面,工程进度也慢了下来。目前仅有龙湖景苑已于2022年10月交房,还搞了一场较为隆重的交房即交证仪式,其余两盘还在建设中,龙湖景苑大面积玻璃外立面还是很有质感。

龙湖景苑交付.jpg龙湖景苑交付实景

宝骏城2019年底奠基动工,次年6月举行首期选房,推出94-134㎡的三房四房,均价4500元/㎡,低于周边商品房的售价还是成功吸引职工们戴着口罩来选房。 

疫情爆发后,柳州房价也开始坐起了滑滑梯,不仅老城区房价狂跌2000元/㎡,就连主城区也扛不住降价800-1000元/㎡,头部房企推出特惠房也是家常便饭。 

阳和、柳东两大城区的价格战更甚,极其内卷。比如阳和碧桂园4-6字头;柳东龙光、碧桂园·新城之光、华润万象府等楼盘也爆出5字头一口价房源,甚至还送车位、送物业费等。对比之下,捆绑车位销售的限价盘,价格优势早就不复存在。 

加上汽车产业经济下滑,职工收入降低,房价下跌,就这样曾经被羡慕的五菱仔、宝骏仔也不再只看限价房,甚至申请退房了。

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宝骏城2023年3月实景 (1).jpg

宝骏城3月实景,紧靠领地·友邻汇,前方空地还规划有轻轨站

宝骏城总占地295亩,规划4616户,截止目前销化已达2000套。但是宝骏城目前只开发了一期,一期地块除3#、5#楼未建起来,其余楼栋均已封顶,外立面显现,小区道路、园林施工中,目前工作集中在保交付,预计今年6月份交房。 

二期75亩地待开发,总规划928套,据了解宝骏城未来将会向市场释放部分商品房,近期宝骏城也开放了样板房。

宝骏城90㎡样板间实景

宝骏城120㎡样板间实景

相比较而言,龙湖两个项目的销量会好很多,大概还有500套未售,主力户型为建面92-130㎡的两房三房,销售均价4800元/㎡,楼栋均已封顶,预计在今年6月份陆续交房。 

写在最后: 

有的限价房饱受购房者吐槽,买到手的房子不好用,园林差;对于开发商而言,束缚多,产品做起来难以得心应手,为了提高溢价又不得不捆绑车位,或许在当时而言,价格是真香,但再放到如今的市场环境下,多少有点尴尬了。 

不管怎样,限价房终究是时代的产物,年轻人如果承担不起房价,又想找个地方住,限价房、租赁房这样的保障房性质住房有,但是如果想升级居住环境,不好意思,还是得好好买房。

责编:刘东琳
限价房 祥源大地 龙湖嘉园 龙湖景苑 宝骏城
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