（柳房网讯）房地产行业进入冷静期后，各房企大规模扩张基本停止，静下来深耕产品、保证交付成为很多房企现阶段的重要工作。

近期，柳州市场上绿城·杨柳郡棕榈苑二期、华润静兰湾三期润山东府、君汇睿府、联发·悦都荟等新产品一亮相就饱受追捧，说明即便是如今这样的环境，人们对于能实打实提升生活品质的房子还是很认同的。

而在过去两个月，西安、温州、信阳、龙岩、九江等多个城市掀起了一股“第四代住宅”风潮，福州更是从2021年起就开发了11个这类项目。

那么，所谓“第四代住宅”是什么？它能激起柳州人的购买欲望吗？

第四代住宅代表作—成都七一国际广场实景

（图源网络）

柳州曾经有非常接近第四代住宅的产品

第四代住宅并不是某一家房企创造的营销概念，简单地说它就是城市森林花园住宅，把原本地面上的庭院布局在高层建筑上，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园，再进一步还可以实现空中停车。

2021年发布的《T∕CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》，按照建筑布局把第四代住宅分成了三类：空中户属庭园住宅、空中共享园林住宅、空中共享园林住宅（空中停车）。

也就是单纯户内庭院、户内庭院＋共享庭院、户内＋共享＋空中停车三种类型。

目前其他城市出现的第四代住宅以前两种居多，第三种因为实施难度较大，很少见。

讲到这里，可能了解柳州房地产市场的朋友就反应过来了，“那不就是君汇濠庭那种‘阳台能种树’的房子吗？”

的确，位于柳北区上白沙的君汇濠庭1#楼非常接近这个标准，这栋楼为24层、两梯两户布局，从6层到顶楼每隔两层都布局了大绿化平台，平台面积达52㎡左右，高度理论上能达到9米。

君汇濠庭1#楼实景

在开发这个项目之前，其房开濠庭投资几乎没什么名气，但这个极具创新的产品发售后该项目迅速成为了月度冠军，住宅2年不到就完全售罄，要知道这个带平台的户型价格一度高达1.3万元/㎡，其他常规一些的户型也要卖到万元左右，能有这样的成绩与它的新奇设计有很大关系。

但可惜的是，近几年柳州只出现过君汇濠庭1#楼这样接近第四代住宅的产品，该房开后续开发的君汇睿府也并没有把这种设计继承。

第四代住宅落地很有难度

第四代住宅为何实施难度大？有几个原因：

一是第四代住宅的产品形态太吃容积率，产品套型和公共空间增加庭院部分会大大增加公摊面积、降低得房率。本来当今购房者对公摊率就很敏感，这样的建筑如果没有相关政策的支持，可能会起到负面效果。

还是以君汇濠庭举例，该项目容积率2.5，能做出接近第四代住宅的1#楼为两梯两户，而其他楼栋都只能回归到两梯四户、两梯三户、三梯四户的常规布局。1#楼为纯175、188㎡四房大户型，其结构最多只能再拓展出一个房间，硕大的绿化平台不能封闭使用。而其他楼栋有的116㎡能做四房，但129㎡只能做三房。

从功能性的角度来说，这样的设计确实牺牲有点大。

君汇濠庭1#楼建面约175㎡户型图

二是技术难度大，空中庭院要在建筑结构中增加大面积的悬挑空间，还要覆土种植，会增加建筑的荷载，提高建造和技术成本。

君汇濠庭每层的绿化平台外露于建筑本体，并且都有支撑与花架，不过当时是以准现房的形式销售，从发售到交付不到一年，其中的施工难度与技术细节无从知晓。但价格上，这栋楼比其他楼栋基本上要贵上3000元/㎡，成本还是很高的。

三是空中庭院可能会影响采光，消防风险、蚊虫滋扰、漏水、绿化维护成本高等问题也客观存在，特别是如果一栋高层建筑上每一户都有庭院这些问题的处理难度会成倍增加。

四是监管难度大，如果每一户都有这样的空中庭院、绿化平台，那么肯定会有业主改造成封闭房间使用。柳州利用高层住宅2楼露台、洋房顶跃露台违建的例子数不胜数，这些露台政策上属于公共区域、私自搭建结构脆弱，而绿化平台是外露结构、面积又大，承重能力有限，一旦有大风、暴雨、地震等极端灾害，受损失的就不是一户、两户那么简单。如何监管，非常考验物业和城市管理者的能力。

柳州某小区的露台违建

（图源：南国今报）

在柳州的隔壁南宁，几年前一直有绿化阳台存在，很多开发商都引导业主这是可封闭的空间，直到去年当地出了新规，这种绿化阳台才开始算全面积。柳州以前很多房子都送结构板，基本上所有的业主都会改成房间，后来也是因为新规出台得到了制止，这些绿化阳台、结构板管理都尚有难度，何况是几十平方米的绿化平台。

柳州部分住宅距离第四代住宅

基本只差个空中庭院

全国很多地方为了推动第四代住宅开始从政策下手。

比如长沙要求“四代宅”产品，外挑达到两层高，庭院绿化面积≥60%且≥5.6米，覆土厚度≥0.5M，并且还要求无维护结构、无柱。避免了一些房开只是简单堆砌大阳台和绿植。

温州明确了“空中花园、空中共享平台”面积不计容。福州也规定“空中园林街巷”“空中花园平台外挑尺寸大于1.8米的部分”不计容不计产权。

一些开发商将空中共享平台与电梯厅结合，减少了电梯厅原本的公摊面积，让产品得房率不降反升。

对于第四代住宅后期维护成本高的问题，一些房开商增加了自动滴灌、智能蚊虫防控系统，在庭院楼板上增加碎石排水层和阻根层。系统交由物业管理，业主需要定期修剪养护。

部分第四代住宅的防水层设计

针对空中庭院影响光线的问题，一些开发商想到了奇偶楼层错位、三层露台逐级错位的设计思路，大大减少上下楼层庭院间的遮挡。

奇偶楼层错位布局

三级露台逐级错位布局

在充分利用空中庭院的设计中，一些项目采用了端厅+LDKBG一体化设计，客厅有3个采光面，客厅（Living room）、餐厅（Dining room）、厨房（Kitchen）、阳台（Balcony）、花园（Garden）都进行一体化设计，室内外动线更丰富。

部分第四代住宅户型设计

目前，柳州的大平层已经基本做到了LDK一体化。比如交投·和顺江山的215㎡户型，客厅、餐厅、厨房、阳台连为一体，餐厅与厨房均有大面积的开窗，加上楼栋的转角布局，各空间的采光都非常充沛。

交投·和顺江山215㎡户型图

而更高阶的LDKBG一体化，有的洋房借助顶复的大露台已基本做到。比如保利·明玥山语顶复的下层，面积近30㎡的露台包围27㎡的大客厅，北面也有一个生活阳台辅助采光，整个动区特别通透。

保利·明玥山语173㎡顶复下层

但是洋房毕竟楼层低，如果要在高层搭建空中庭院，没有政策支持和设计公司的精妙设计，第四代住宅要想在柳州落地依旧仍有难度。

当然，不管是高楼层还是低楼层，第四代住宅的成本还是很高的，就算是能落地肯定也是豪宅优先。柳州这两年绿城·杨柳郡、静兰湾·御湖润府、建发·磐龙府、保利·明玥山语、中海天钻等改善型项目屡次登上销量榜，具备一定的市场基础，所以对于第四代住宅我们还是要保留期待，没准哪一天它就真的能在柳州实现了。