盘点近两年柳州土地成交情况，品牌央国企逐渐淡出，拿地频率减少，但本地中小开发商反而项目频出。

在柳州楼市中，央国企开发商确实具备资金安全性和品牌保障的优势，但若其项目选择有限、价格超预算或产品不符需求时，‌本地中小开发商并非完全不能选‌。

01.柳州土地市场主流风向改变

前几年，土地出让以央企、国企为主导，这些企业资金实力雄厚，热衷于拍出地王，彰显实力，大多竞拍面积较大的综合性地块，并承担周边道路、学校、公园等配套建设义务，形成"大盘开发+城市运营"模式，小盘反而少见。

放眼当下，现行楼市行情下，做大盘成本高，无论是开发成本还是时间成本都远远高于小体量型盘。2021年起央国企拿地占比从60%降至2023年的28%，本地开发商开始活跃，其拿地呈现三个新特征：一是地块规模多在20亩左右，总价控制在2-3亿元；二是聚焦城区成熟地段，配套完善，地段优越。

比如最近成交的几个地块，都具备“小而美”的特点：

上半年收官之际，河东中心区约11.29亩商住用地成功出让，由本地房开柳州美域高房地产有限公司成交，建筑限高100米，以4450万元底价成交。地块虽小，但占尽地理优势，与万达广场仅一条马路之隔，交通便利，配套丰富。

又像是鱼峰的麒麟尊府，占地合20亩，由南宁凯誉置业有限公司以8900万成交，该企业都是以中小型社区开发为主。项目已于去年12月开盘，推出建面约95-128㎡三至五房的高得房率产品，去化速度不错。

还有柳北的君汇睿府，由润沙置业（柳州本土房企银河地产旗下公司）成交并负责开发建设，项目占地46亩，推出建面约69-125㎡二至四房产品，为现房/准现房在售。项目位于柳北成熟商圈，对面就是十五中总部，吸引不少书包房客户。

君汇睿府实景

02.本土房企优劣势

近年来，随着央国企战略收缩，华润、保利等全国性大企明显的放弃了三四线的战略布局，逐步淡出市场。而本地中小房企凭借地缘优势和长期以来沉淀的一些资本，反倒在这时候成为"小而美"项目开发的主力军。

柳州本土的这些中小开发商的项目具有灵活适配、成本可控的特点，尤其在价格敏感型需求、精致改善等领域存在一定的优势。

比如仅一条马路之隔，绿城·杨柳郡和君汇睿府两盘一个基本过万，一个8字头起，差了2000元/㎡；

有些企业拿地时间早，拿地成本低，价格也更有优势，如温馨地产在柳北开发的丽景馨居，特惠房源7字头起，房票一口价6000元/㎡任选，价格上具备一定优势，适合刚需/房票购房者挑选。

丽景馨居实景

但小中房企资金链不够稳固，有烂尾的风险，比如河东东环大道与潭中东路交汇处的金嵘中心（嵘福大厦），原开发商：广西嵘福地产（2016年停工），于2024年5月才复工，现由广西中远建筑工程接手，外立面玻璃幕墙基本完工；还有柳东新区的嘉鹏·中央城，开发商广西官塘投资发展有限公司于2020年破产清算，项目长期停工现在仍未交付，业主有苦难言。

03.怎么选？

①现房优先原则

根据住建局数据，2024年柳州新推盘中准现房准比达65%，“口罩”期间各种原因导致多个楼盘延期交付，烂尾停工再复工，导致购房者对期房信心不足，更倾向购买现房/准现房。再加上一些首套自住的，需要购房给小孩读书的，更是考虑现房优先。

②选好地段

根据柳州2025年上半年的成交数据，购房者偏好的仍旧是地段好的楼盘，这其中包括丰富的商业配套，优越的学校配套，对居民具有生活便利、资产保值、居住品质高等多维度的优势，非地缘性的购房者可以优先考虑河东水南、柳北白沙、鱼峰老城区（八中本部及东校区涵盖范围）等地段。

③核心风控调查

选择楼盘时，紧扣 ‌“资金透明、工程可视、条款严谨”‌ 三准则，比如登录柳州商品房交易服务平台，输入楼盘名查询在售情况，是否存在限制销售的情况；通过中国执行信息公开网检索开发商涉诉记录，排查是否有大量借贷纠纷等。

尽量挑选品牌房企，或是查询该房开开发过的项目口碑如何。

最后：现阶段柳州市场央国企楼盘选择的确有限，中小房企项目分布广泛，不乏地段好的，选择灵活性也更高。

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