（柳房网讯）房价是购房者买房时考虑的重要因素，在国家“房住不炒”的方针指引下，柳州楼市通过政策、金融及布局新区域等手段逐步稳定房价。2019年，全国楼市销售增速压力增大，许多城市或直接或间接取消限购限售政策，柳州虽然没有政策上没有太大变动，但众多品牌房企从渠道、房源、车位、礼品等各个环节展开优惠攻势，同时住宅投资性需求开始向非住宅类物业类型转移，楼市发展较为稳健。
那么，2019年柳州住宅成交均价走势如何，商铺、写字楼、公寓等投资品市场行情又怎样呢？
柳州水南片静兰片实景
2019年柳州住宅成交均价9249元/㎡ 楼市保持平稳发展
据柳房网数据中心统计显示，2019年柳州市住宅成交均价9249元/㎡，走势总体平稳。（注：统计数据不包含柳江区）2019年柳州住宅成交均价除了8月、11月、12月外都在9000元/㎡以上，5月份为年内最高峰，成交均价为9930元/㎡。本年最低谷出现在11月，成交均价为8883元/㎡，最低谷与最高峰相差1047元/㎡。
2019年、2018年柳州全市（不含柳江区）住宅成交均价对比走势
2月份春节成交量大幅减少，有实力的大品牌项目成交情况相对较好，房价迎来年内第一个波峰。3月份，大批每平方米不足万元的新房源入市，成交量较2月份提升明显。
4月、5月，碧桂园、荣和、恒大、中海、彰泰、中梁等品牌房企新项目入市，部分高于区域均价水平的项目成交量提升明显，5月份住宅成交均价达到年内最高峰。6-7月房价走势较为缓和，6月份河东北片两宗高价地块成功出让，对周边项目产生了一定影响；7月份是全年成交量最低谷，柳州楼市迎来传统淡季。
9月之后的4个月柳州住宅成交均价回归稳定，“金九”住宅成交量为全年最高，成交均价产生一定波动；“银十”住宅成交量为全年第二高，而柳东新区大批新盘在这两个月的集中入市对缓和全年全市住宅成交均价起到了关键作用。12月份返乡置业季，各项目优惠持续。
河东北片城中区体育园附近实景
调控效果显著 近6年来柳州住宅成交均价逐步稳定
从近6年柳州住宅（不含柳江区）成交均价变动来看，柳州住宅单价历经2017年、2018年的大幅增长后现在已经非常稳定。这说明政府相关政策已经起到了强有力的作用，柳州楼市未来的发展依旧欣欣向好。
近6年柳州住宅（不含柳江区）成交均价对比
各城区住宅均价走势情况：
柳南区：2019年住宅成交均价7830元/㎡ 限价房作用巨大
柳南区2019年、2018年住宅成交均价对比
据柳房网数据中心显示，2019年柳南区住宅成交均价7830元/㎡，全年住宅成交均价走势较2018年动荡比较大。仅有3个月的房价超过去年同期水平。全年住宅成交均价最高峰8692元/㎡出现在4月，最低谷7100元/㎡出现在10月，最高峰与最低谷相差1592元/㎡。
柳南区3月份中梁·百悦首府以高层9400元/㎡的参考均价首开，这个参考均价高于周边项目很多，高层仅仅销售3个月就宣告售罄，这些房源直接影响了这几个月柳南区的住宅成交均价，到6月迎来最高峰。
限价房项目祥源大地作为2019年柳南区的销冠项目，其不超过6100元/㎡的销售均价对全年片区均价的下探起到了关键作用。5月份以后祥源大地多栋新房源集中放量，对购房者的限制要求也降低了很多，对全市住宅成交均价走势都产生了一定影响。
磨滩村千亩旧改项目中国铁建·国际城8月份首开售罄，9500-10000元/㎡的首开均价高出当月片区成交均价一截，一定程度上稳住了8-9月成交均价。
11月份，南俪首座154套住宅集中签约，成为当月柳南区除祥源大地外为数不多的亮点项目。
柳南区几个重点热盘中梁·百悦首府、祥源大地、中国铁建·国际城、金科 远道·集美天悦、荣和·公园里等在片区今年的房价走势中发挥了举足轻重的作用，其他盘则显得比较暗淡。2020年，随着一些旧改项目的进一步开发与旧机场片新盘的启动，柳南区将继续肩负刚需置业沃土的重任。
柳南区实景
柳北半岛：2019年住宅成交均价9592元/㎡ 大房企主导作用明显
柳北半岛2019年、2018年住宅成交均价对比
据柳房网数据中心显示，2019年柳北半岛住宅成交均价9592元/㎡，全年仅有4个月成交均价未超过2018年同期水平。全年住宅成交均价最高峰10650元/㎡出现在6月，最低谷7566元/㎡出现在11月，最高峰与最低谷相差3084元/㎡。
柳北半岛大房企主导地位比较明显，绿城·杨柳郡项目住宅成交量接近片区全年住宅成交量的一半，该项目也是2019年全市销售金额榜第一位，项目集中加推都是选择“五一”、“十一”这样的节假日进行，参考均价从9800至20000元/㎡的都有，对柳北半岛全年走势影响巨大。6月份，绿城·杨柳郡有一批单价在11000-17000元/㎡不等的高价房源成交，促使该月份柳北半岛住宅成交均价达到高峰。
9月底，亚泰财富现代城首开，并于10月份集中签约，折后单价在8100-9000元/㎡之间，当月位列全市销量第四位，将该月柳北半岛成交均价拉至低位。
11月份，大都前锋苑、北岸馨园一批抵押房签约成交，绿城·杨柳郡下白沙地块房源入市，成交均价低于往月，片区成交均价达到全年最低。12月份，抵押房签约成交量减少，片区成交均价有一定回归。
柳北半岛在全市各片区中住宅成交均价仅次于河东区，这是由于柳北半岛老城区的客观原因所致，主城区可开发的优质土地资源较少。类似于绿城·杨柳郡这样的大体量旧改项目开发成本较高，2020年滨江西板块柳州万科城、马厂村旧改、香兰村旧改等一批新区域的项目即将启动，新区域开发规模十分巨大，相信对柳北半岛楼市未来的格局起到至关重要的作用。
柳北半岛滨江西板块实景
河东区：2019年住宅成交均价11753元/㎡ 稳坐改需王座
河东区2019年、2018年住宅成交均价对比
据柳房网数据中心显示，2019年河东区住宅成交均价11753元/㎡。整体来看，河东区2019年住宅成交均价继续维持高位稳定运行。仅有3个月超过去年同期水平。住宅成交均价最高峰12787元/㎡出现在5月份，最低谷11300元/㎡出现在8月份，最高峰与最低谷相差1487元/㎡。
作为柳州地价、房价、去化速度均领先的宜居区域，河东楼市2019年战况依旧激烈。1-2月成交量较低，众多高价项目蓄势待发中，温馨七七二、金科·天宸一批12000元/㎡左右的房源占据成交量主导。3月份开春后，片区成交量、成交均价一路攀升，彰泰城4月接连进行了两次加推，此后一直到7月该项目都在全市销量榜前十位，项目高层成交均价10000元/㎡左右，别墅25000元/㎡，对这段时间房价起到关键作用。
5月份河东住宅成交均价、成交量双双达到全年最高峰。水南高楼面地价项目中海天钻5月份陆续签约，成交均价在15500元/㎡上下，助推5月河东成交均价达到顶点。同时，碧桂园·十里江湾、恒大御府也在4、5月销量榜前十，成交均价都在12000-13000元/㎡上下，与整体均价走势相符。
彰泰·滨江学府4月底正式入市，5月份大量房源签约，5月、6月连续两次入围全市销量榜，这批房源成交价在12000-13000元/㎡，这也是5月河东整体成交均价到达全年最高的原因之一。
6月份成交量仅次于5月份，彰泰城、观山福邸、恒大珺睿府、金科·天宸这个月都有新品入市，由于部分高价盘去化速度减缓，彰泰城、彰泰·滨江学府、金科·天宸一批10000-13000元/㎡的房源成为这个月成交的主力，片区成交均价有所下滑。
7月份柳州楼市整体进入淡季，兴佳·汇景天城一批成交均价9500-10000元/㎡的新房源开盘，相对实惠的价格使该盘成为当月河东住宅销冠。但本月成交均价并没有比上个月更低，很大程度上是因为部分高价盘成交均价15000元/㎡以上的房源销量走高。
8月份河东部分项目为了顺利度过淡季纷纷放出特价房源，热门高价盘碧桂园·十里江湾、碧桂园·滨江府一批成交均价10000-11000元/㎡的特价房显著拉低了高位改需盘的准入门槛。本月成交量有所回升，观山福邸、兴佳·汇景天城、恒大御府等在片区成交均价中等偏下的项目成为成交主力。
9、10月河东区楼市迎来“金九银十”，两个月的成交量仅次于5月、6月，很多项目都采取了放量促销的营销方针，成交均价与8月基本持平。彰泰江与城、柳州幸福里等新房源入市，一向标价13000元/㎡的柳州幸福里，本月放出了11000元/㎡起的新品房源；彰泰江与城成交均价也在11000元/㎡上下。
10月底，水南新盘云星·钱隆学府正式入市，11月陆续签约，并夺得11月全市销量第三，首开成交均价在11500元/㎡左右。11月、12月优惠促销成为河东主旋律，成交均价维持稳定。
河东区独凳山片实景
鱼峰区：2019年住宅成交均价8841元/㎡ 新项目热销拉低片区购房门槛
鱼峰区2019年、2018年住宅成交均价对比
据柳房网数据中心显示，2019年鱼峰区住宅成交均价8841元/㎡，成交均价仅有4个月高于去年同期水平，2019年也未出现去年接连两个月突破每平方米万元的情况，住宅成交均价最高峰9380元/㎡出现在5月，最低谷8214元/㎡出现在3月，最高峰与最低谷相差1166元/㎡。
1月份鱼峰区有一批9200元/㎡以上的房源签约，以碧桂园·城市之光、荣和·千千树等项目房源为主，成交均价较高。3月份成交均价下降到全年谷底，海雅·柳江湾凭借一批成交单价6900-7800元/㎡相对低价的房源成为鱼峰区当月唯一入榜柳州楼市销量榜前十的项目。
4月，碧桂园·城央首府、碧桂园·城市之光一批单价9600元/㎡以上的房源发力，抬升了片区整体成交均价。5月，十年老盘永意·山语城三期房源入市，均价8500元/㎡左右，并成为当月鱼峰销冠；荣和千千树、天翼·九龙尚城也有新房源成交，这些项目都左右了当月鱼峰去整体的成交情况，成交均价回到了9000元/㎡以上。
6-7月鱼峰成交量持续下滑，没有新项目入市，成交均价逐渐回落到9000元/㎡以下。8月份海雅·柳江湾加推，再次入榜柳州销量前十，片区整体成交均价有所回升。
“金九银十”期间鱼峰区成交量反倒不如7月、8月，10月份达到全年成交均价最高峰，湖光山舍、永意·山语城等均价9500元/㎡以上的房源成交占比提高，促使片区整体均价提升。11月片区内成交价较高的房源占比下降，众多热门盘促销让利，8500元/㎡左右的房源成为成交主导。12月精装新盘大都熙园入市，成交单价8500-9700元/㎡之间，缓和整体成交均价。
随着柳石路南、新兴工业园等新区域的开发，鱼峰区未来住宅价格整体上行的压力比较小，楼市依然保持稳定发展。
鱼峰区五岔路口实景
柳东新区：2019年住宅成交均价7864元/㎡ 新项目竞争激烈
柳东新区2019年、2018年住宅成交均价对比
据柳房网数据中心显示，2019年柳东新区住宅成交均价7864元/㎡。柳东新区作为各片区中住宅成交量、土地成交量双高区域，在住宅成交均价上并未出现太多的变化，全年有7个月低于去年同期水平，仅5个月超过了8000元/㎡，未出现2018年突然跌至“6”字头的情况。成交均价最高峰8426元/㎡出现在9月，最低谷7183元/㎡，最高峰与最低谷相差1243元/㎡。
看柳东新区的住宅均价走势就不得不提热门大盘龙光·玖珑府，该项目是2019年柳州全市住宅金额与销售面积双料亚军，平均每月成交住宅都在110套以上，对柳东新区全年的住宅均价走势具备一定话语权，项目全年成交均价8351元/㎡，除9-12月由于高层接近收尾，洋房成交量比重提高外，并没有太大波动。
另两个重要项目是限价房项目联发·君悦兰亭与碧桂园·城市花园，虽然经历2018年的热销，两个项目2019年可销售的货源并不多，但前者最高价6882元/㎡、后者最高价6200元/㎡对拉低片区整体成交均价起到关键作用。联发·君悦兰亭在前7个月有6个月入榜柳州楼市销量前十，数次登顶；碧桂园·城市花园4月登顶柳州楼市销量榜首位后就完成了清盘工作。
5月份是柳东新区上半年住宅成交均价走势一个重要节点，红星项目正式落地柳东，崭新的低密住区及爱琴海购物公园使得购房者热情提升，中房美佳这个月首开并取得当月全市销量第二位，首开均价8000元/㎡。
8月份荣和·公园墅项目入市，成交均价近9000元/㎡，柳东新区此前鲜有如此高价位的高层住宅房源成交，并且它还是当月柳州楼市销量量第四位，直接拉高了这个月柳东新区的成交均价。
“金九银十”期间柳东新区更为百花齐放，央企华润落子柳东大型综合体项目的住宅部分—柳州万象府9月正式开盘，428套的成交量荣登当月柳州楼市销量榜第一位，8500元/㎡左右的成交价与当月片区整体成交均价相近。红星·天悦9月底开盘，10月网签住宅销售量达到全市第二，成交均价8300元/㎡。新盘碧桂园·未来城、融创金成九阙府也是在这两个月入市，柳东新区购房者选择面更广。9月份还是柳东新区成交量最大的一个月份，对全年走势话语权更重，由于限价房项目房源在这两个月见底，所以整体均价有了明显提升。
11月，合景映月台小户型入市，该盘销量一下跃升至全市第四位，项目10000元/㎡的成交均价仍然是柳东新区比较高价的项目，片区内更多的“8”字头、“7”字头房源依旧是成交主力。12月成交均价“7”字头左右的大唐印象与柳州融公馆正式入市，片区整体维持稳定。
柳东新区作为置业沃土，在柳州楼市中地位很高。华润、红星两大大型综合体项目相继落子柳东新区，土地成交量继续保持领先，单宗楼面地价却未超过以往。随着龙光·玖珑府这一大盘房源的见底，新一批以柳州万象府、荣和·公园墅、红星·天悦、碧桂园·未来城、大唐印象、融创金成九阙府等为代表的新盘纷纷抢占市场，部分项目标出的参考均价就比以前老项目的要高，说明各房企对柳东楼市仍有很强的信心。
目前柳东已经没有明显拉低住宅成交均价的限价房项目在售，2019年也未有新的限价房地块成交，但宝骏城、龙湖嘉园、龙湖景苑这些新一批“4”字头的限价房何时入市仍是未知数，未来房价走势仍扑朔迷离。
柳东新区实景
柳江区：2019年住宅成交均价7164元/㎡ 未来充满潜力
柳江区2019年、2018年住宅成交均价对比
据柳房网数据中心显示，2019年柳江区住宅成交均价7164元/㎡，全年仅4个月未超过去年同期，成交均价最高峰7667元/㎡出现在7月，最低谷6790元/㎡出现在8月，最高峰与最低谷相差877元/㎡。
1-5月柳江碧桂园表现比较活跃，陆续有均价7300元/㎡左右的精装房源面市。4、5月是柳江区楼市上半年关键节点，恒大雅苑一批7500元/㎡左右的新精装房源4月份签约；合景云溪四季2月份精装房源首开，5月份迎来一批签约高峰，8500-9000元/㎡的首开均价在柳江区算比较高的水平，直接拉高了5月的整体均价。
7月合景云溪四季签约成交均价达到8700元/㎡，而大多数成交单价在7000-8000元/㎡左右的项目销量放缓。8月柳江碧桂园、四方新桂园等项目一批6000-7000元/㎡左右的房源签约，8000元/㎡以上的项目销量骤降。
“金九银十”期间，柳江区住宅成交迎来高峰，兴佳城、交投地产·柳源居等成交均价7000元/㎡左右的项目热销，合景云溪四季开售7000元/㎡毛坯房源，片区整体成交均价少许回升，但与主城区相比仍然是很低的水平。
11月、12月合景·云溪四季大量“6”、“7”字头单价房源成交，12月成交量占到柳江区该月成交量一半以上，使这两个月片区成交均价维持在7000元/㎡上下。
作为新区，柳江区城镇化率远未达到主城区的水平，片区购房者对于8000元/㎡以上的住宅接受程度依然不高，所以柳江碧桂园、合景映月台这些项目不得不降价促销。未来柳江区住宅供货依旧充足，片区配套日益完善，成交均价仍有稳步增长的可能。
柳江区实景
公寓：2019年成交均价8765元/㎡ 热门区域成交集中化
柳州公寓2019年、2018年成交均价对比
据柳房网数据中心显示，2019年柳州市公寓成交均价8765元/㎡。柳州2019年公寓的成交均价走势落差较大，成交均价最高峰10884元/㎡出现在1月，最低谷6066元/㎡出现在11月，最高峰与最低谷相差4818元/㎡。
1月出现最高峰的情况与该月正和城产权式酒店大量签约有关，成交均价达到10884元/㎡，成交量约占当月全市公寓成交的一半。3月份，云星·钱隆世家“7”字头的公寓产品成交占比提升，其他更高价的项目占比减少。
4月份，成交均价15000元/㎡左右的三胞国际广场精装公寓、成交均价12500元/㎡左右的中辰ONE能公寓大量签约，使整体均价走高。
6月份，柳州华润中心B座萬象SOHO毛坯公寓发售，当月成交均价7000元/㎡，较以往万元左右的精装公寓有了明显下降，而7月份的再次加推成交均价上升到8300元/㎡左右，一直到9月该项目的公寓成交量都占到柳州全市公寓成交量的一半。良好的地段及硬件配套使这个项目成为柳州2019年公寓市场当之无愧的爆款。
10月、11月，冠亚·国际星城一批特价公寓大量签约，11月份该产品签约量更是占到当月全市公寓签约量的一半。12月柳州华润中心一批成交单价万元左右的房源与三胞国际广场15000元/㎡左右的房源大量成交，整体呈均价回升明显。
2019年柳州公寓市场仍然呈现繁华区位的项目集中热销的场面，随着柳州华润中心、云星·钱隆世家、碧桂园·十里江湾这些热门项目的公寓产品销售进入尾声，更多的新项目已在跃跃欲试。柳州恒大中心、三胞国际广场、中辰ONE能公寓等或将撑起未来的柳州公寓市场新格局。
柳州华润中心实景
商业：2019年商业成交均价15852元/㎡ 营商环境提升显著
柳州商业2019年、2018年成交均价对比
据柳房网数据中心显示，2019年柳州商业成交均价15852元/㎡，有5个月未超过去年同期水平，全年落差非常大，最高峰20219元/㎡出现在12月，最低谷13093元/㎡出现在11月，最高峰与最低谷相差7126元/㎡。
3月是上半年成交均价最高峰，窑埠TOW、琥珀东岸、中辰·阳光郡等一批成交单价20000元/㎡以上的房源大量成交，拉高整体走势。4月碧桂园·十里江湾、碧桂园·城央首府等一批12000元/㎡以下的房源占当月成交量比重上升，跌幅达到全年最大。
5月份是全年成交量最高峰，宝丰·盛世名邸、正和城等项目一批18000元/㎡以上成交单价的房源占比提升，整体成交均价回归平均线以上水平。
7月是全年成交量最低谷，成交均价去达到全年第二位，盛天悦景台锦C地块一批商铺6月底开盘，7月集中签约，其20000元/㎡以上的成交均价成为主要影响因素。荣和千千树一批底商同样也是6月底开盘，7月份签约，签约单价在18000-22000元/㎡之间。
8-11月商铺成交均价持续下行，碧桂园·十里江湾、兴佳·汇景天城、恒大城等项目一批成交单价8000元/㎡以下的房源拉低了整体走势，11月达到全年最低谷。
12月商铺成交量达到全年第二位，通建中天城一批成交均价32000-35000元/㎡的房源、华柳佳苑20000-25000元/㎡的房源集中签约，这批房源占到了当月总成交量近70%，不仅使该月商铺成交均价与涨幅达到全年最高，对其全年成交均价的提升也起到关键作用。
红星欧丽洛雅柳州商场实景
写字楼：2019年成交均价9567元/㎡ 大企业入驻促市场繁荣
柳州写字楼2019年、2018年成交均价对比
据柳房网数据中心显示，2019年写字楼成交均价9567元/㎡。从全年成交均价走势来看，写字楼的落差也比较大，但没有出现去年突然“断档”的情况。最高峰11718元/㎡出现在10月，最低谷4846元/㎡出现在4月，最高峰与最低谷相差6872元/㎡。
前三个月份写字楼成交情况非常惨淡，2、3月仅个位数成交，这两个月成交均价也比较低。4月份是全年成交均价最低谷，但成交量却是最高峰，乐和·柳州中心有大批签约单价仅1500元/㎡左右的办公产品签约成交，数量占到该月全市成交量近半，造成了这一情况的出现。
5月份成交量下滑，恒江源成交均价12000元/㎡与柳州万达广场成交均价10000元/㎡左右的写字楼产品占据该月大部分的市场份额。
7月份成交以长业天江城的办公产品为主。9月、10月，各物业形态欢庆“金九银十”，写字楼10月份达到全年成交均价最高峰，汇金壹号有两套成交单价15500元/㎡的办公产品签约，拉高整体均价。
11月份地王国际财富中心一批11000元/㎡左右写字楼产品成交，12月则以柳州华润大厦10500元/㎡与汇金国际8300元/㎡的写字楼产品为主，两个月的产品成交均价保持稳定。
写字楼产品的销量与成交均价与柳州的营商环境息息相关，从全年成交数据来看，柳州在售的高档次写字楼产品较少，地王国际财富中心2019年将一批高区写字楼产品重新包装成大户型SOHO公寓销售，具备传统写字楼办公功能的同时，也具备一些居住功能。而柳州华润大厦2019年已有大唐地产、招商蛇口、金凤凰国际家居等优质企业入驻，未来潜力良好。柳州保利国际中心是目前柳州最新入市的5A写字楼项目，该项目销售以大客户为主，项目所处的区域非常成熟，适合有需要的中大型企业办公。
地王国际财富中心实景